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Nel mondo dell'immobiliare si sente spesso parlare di visura catastale, di come questa sia importante per tantissime operazioni e servizi per la gestione o la compravendita di immobili.
Ma la visura ti è utile anche per il calcolo delle imposte, della tassa sui rifiuti e tanto altro ancora. Scommetto che avrai notato come la visura catastale sia un documento molto versatile, fruibile per qualsiasi situazione.
In questo articolo di approfondimento, quindi, scoprirai tutti i segreti della visura catastale, che cos'è e a cosa può servire, nonché tutti i piccoli retroscena che questo documento così richiesto riserva.
Visura catastale: cos'è?
La visura catastale è un documento tecnico/immobiliare, rilasciato dal Catasto, che contiene al suo interno tutte le informazioni e i dati dell'immobile registrato.
Con una visura, dunque, puoi conoscere in maniera semplice ed immediata tutti i dati identificativi del tuo immobile o della tua proprietà, l'elaborato planimetrico e i dati dell'intestatario, che sia esso fisico o giuridico. Il significato di visura catastale è dunque la consultazione di informazioni alfanumeriche e topografiche di un determinato immobile o dell'individuo (fisico o giuridico) a esso associato.
Una visura catastale può essere quindi:
- Per soggetto: attraverso il nominativo e i dati di un individuo, in questa visura saranno consultabili tutti gli immobili che sono relazionati a tale persona
- Per immobile: cercando, attraverso l'inserimento dei dati catastali, uno specifico immobile
- Attuali: inserendo nei campi opportuni i dati più aggiornati
- Storiche: ovvero visure che tengono conto anche dei dati passati, magari nel caso di beni trasmessi per eredità. Queste visure indicano anche le quote di comproprietà.
Esempio di visura catastale
La visura catastale si presenta quindi come una vera e propria tabella in cui sono indicati tutti i dati richiesti, ovviamente in base al tipo di visura che si consulta.
Per quanto riguarda la visura catastale per soggetto, ad esempio, la struttura è piuttosto semplice e di facile lettura. Il primo dato rilevante è l'intestazione che rimanda al sito dell'Agenzia delle Entrate e al relativo ufficio provinciale a cui si è fatto riferimento.
Dopo tale informazione, la visura si sviluppa in due tabelle con righe di contenuto, ospitanti i dati:
- La riga in alto ripropone i dati della richiesta: cosa stai cercando con esattezza e il relativo nominativo che è stato fornito.
- La seconda riga quindi riporta la dicitura "soggetto individuato", fornendo a chi ne fa richiesta tutti i dati anagrafici specifici del soggetto.
Subito dopo comincia la seconda tabella, quella più ricca, che fornisce i dati specifici dei vari immobili intestati al soggetto che si è cercato. Questa tabella ospita alla base 3 righe di contenuto:
- I dati identificativi (Sub, foglio, particella e così via)
- Tutte le informazioni definite come dati di classamento (Categoria, rendita, superficie catastale, classe e consistenza)
- Varie ed eventuali, che possono riguardare soprattutto delle indicazioni su differenze topografiche avvenute nel corso del tempo e che non sono indicate nella visura.
Infine, la visura catastale per soggetto ospita un'ultima sezione che si riferisce all'intestazione degli immobili, indicando informazioni rilevanti in caso della presenza di più intestatari. Questa sezione comprende quindi i dati anagrafici di eventuali intestatari multipli, insieme a diritti e quote di proprietà di ciascuno.
A cosa serve?
La visura catastale è quindi un documento che può essere utile in molteplici situazioni. Per richiederla bisogna semplicemente rivolgersi all'ufficio del Catasto presso l'Agenzia delle Entrate.
I motivi che possono condurre alla consultazione della visura sono di varia natura, ma ognuno di essi richiede come fondamento tale documento. Tra le tantissime applicazioni di questo documento, la visura catastale può servirti per:
- Conoscere il quantitativo di proprietà di cui, uno specifico individuo, è l'intestatario
- Fornire i documenti necessari per la compravendita di un immobile, fabbricato o terreno libero
- Successione ed eredità mortis causa
- Consultare la rendita catastale, utile per la compilazione di dati e richieste varie
- Il pagamento delle tasse e delle imposte come IMU e TARI
- Richiedere un mutuo
Chi può richiederla?
Richiedere una visura catastale è davvero semplice e, in certi casi, anche molto veloce. Se sei arrivato a questo punto, sappi che la consultazione delle visure catastali di un immobile è un processo disponibile per tutti, senza limiti.
Questo perché si tratta di informazioni di pubblico dominio, accessibili a tutti i cittadini e fruibili sia dai proprietari dell'immobile in questione che, naturalmente, anche da terze parti.
L'unico dato delle visure che non è disponibile per chiunque è la planimetria, reperibile solo ed esclusivamente dagli aventi diritto.
Come richiedere la visura catastale
Per effettuare una richiesta di visura catastale, solitamente, si può procedere in 3 semplici modi:
- Visura catastale Agenzia Entrate: effettuando la richiesta direttamente all'Agenzia presso gli adibiti Uffici Provinciali.
- presso gli sportelli catastali decentrati
- Visura catastale online attraverso servizi digitali e telematici che forniscono la consultazione del documento. In questo caso però, i metodi variano in base agli effettivi diritti del richiedente visura.
Come puoi vedere tu stesso, quindi, richiedere una Visura può passare sia per l'Uffcio preposto che, con il giusto servizio, anche online. Nella prima opzione, la richiesta è un processo classico, che consiste nella compilazione e consegna di un modulo di autocertificazione e un documento d'identità.
Questi due bastano solo se si è aventi diritto sull'immobile.
Per terze parti invece il processo passa per un modulo di richiesta e il pagamento dei contributi catastali (che vedremo tra un attimo).
La visura catastale gratis senza registrazione riguarda invece soprattutto la ricerca online, a patto che sia effettuata nuovamente da un avente diritto. Nel caso in cui, invece, a richiedere la visura fosse un terzo, online ci si può riferire alla Visura Catastale telematica.
Visura catastale per immobile
Con una visura per immobile, invece, si effettua una ricerca utilizzando i dati catastali di un immobile specifico. Grazie a tale ricerca avrai in mano tutti i dati identificativi dell'immobile che cerchi, ma non solo.
Con una Visura catastale per immobile conoscerai:
- I dati identificativi dell'immobile di tuo interesse (dove si trova, sezione urbana, foglio, Comune e così via)
- I dati di classamento
- Informazioni aggiuntive come i dati anagrafici dell'intestatario, le quote e i vari diritti.
Oltre a ciò, qualora tu fossi un avente diritto, avresti a disposizione anche la planimetria. Ma la Visura Catastale per immobile può essere anche concepita come attuale oppure, più raramente, come storica.
Visura catastale storica per immobile
La visura catastale storica per immobile consta di una piccola differenza, sufficientemente rilevante, rispetto alla visura attuale. Con la visura storica, infatti, sono incluse anche le informazioni passate riferite all'immobile.
Sarà possibile conoscere i vari intestatari dell'immobile nel corso del tempo, con tutti i dati anagrafici del caso, seguiti poi dalle variazioni catastali che possono essersi susseguite nel corso degli anni e che sono state regolarmente registrate.
Con una visura di questo genere si avrà quindi una panoramica a 360° su quella che è stata la storia dell'immobile fino al momento della richiesta della visura. Queste informazioni vengono richieste più che altro per verifiche storiche ai fini della successione dell'immobile, in modo da determinare la corretta linea consecutiva in base ai differenti passaggi di proprietà nel corso del tempo.
Visura catastale per soggetto
La visura catastale per soggetto invece, come anticipato nei paragrafi precedenti, è una ricerca effettuata a partire dai dati anagrafici di un determinato soggetto (che esso sia fisico o giuridico) scoprendo, grazie alla visura, tutte le proprietà che gli sono intestate, e le relative informazioni.
Anche questa visura può essere storica o attuale.
Visura catastale storica per soggetto
In questo specifico caso, una visura catastale storica per soggetto restituisce tutte le informazioni sulle varie proprietà che, nel corso degli anni, sono state possedute dal soggetto indicato.
Questa visura restituisce quindi gli identificativi catastali dei vari immobili, i tipi di diritto esercitati e il lasso di tempo in cui lo stesso soggetto ne è stato intestatario.
Costo visura catastale
Ora che l'argomento è stato sviscerato per bene possiamo passare a ciò che tutti si stanno chiedendo:
Quanto costa richiedere una Visura Catastale?
Il prezzo per la consultazione di queste informazioni dipende strettamente dalla natura richiedente: si tratta di un avente diritto o meno? Chiarito questo aspetto, le opzioni sono principalmente due:
- Nel caso di un avente diritto (anche in quota o usufruttuario), le consultazioni delle visure catastali sono totalmente gratuite, previa la consegna di un modulo di autocertificazione che attesti l'effettivo diritto sull'immobile.
- Nel caso di un non avente diritto invece, può essere comunque richiesta la consultazione delle particelle catastali, ma solo dopo averne saldato i tributi speciali.
L'erogazione di tali Visure sul sito ufficiale dell'Agenzia delle Entrate prevede quindi costi ridotti e non troppo eccessivi. Si parla infatti di 1,35€ per ogni 10 unità immobiliari in caso di una visura per soggetto mentre, per la visura catastale per immobile, il costo è solo di 1,35€.
Il catasto non è probatorio
Ultima informazione rilevante sulle visure catastali è che queste, nonostante svolgano delle funzioni prettamente fiscali, non assumono un valore probatorio. Ciò significa che tali documenti possono essere considerati come semplice indizio, di valenza puramente sussidiaria e non utile a determinare la proprietà di un immobile.
Perché?
Ciò dipende proprio dal fatto che i dati catastali non sono sempre fonte attendibile, in quanto non sempre aggiornati con le ultime modifiche rilevanti, oppure troppo datati per essere stati digitalizzati correttamente.
Eventuali modifiche all'immobile che comportano una variazione della rendita catastale, o di altre informazioni presenti in visura, tipo:
- Ampliamento dei vani
- Nuova costruzione di fabbricati indipendenti
- La fusione di più proprietà
- Il frazionamento di un immobile
- Il Cambio della destinazione d'uso
Comportano una variazione catastale che dovrà essere registrata per mantenere la conformità catastale.
Questa operazione viene effettuata tramite il DOCFA (DOcumento Catasto FAbbricati) da tecnico specializzato.
