Vendita immobile donato: come tutelare l'acquirente

La vendita di un immobile donato può avere dei rischi per l'acquirente. A fronte di questi rischi potrebbe diminuire il valore dell'immobile. Se hai ricevuto una casa in dono e adesso desideri venderla è importante che tu sappia come procedere in sicurezza per vendere l'immobile senza svalutarlo.

Quando si riceve una casa in dono da qualcuno (molto spesso un genitore) può succedere che dopo del tempo si voglia rivendere tale immobile, in modo da ricavare qualche soldo.
Se sei un genitore scopri come si fa la donazione casa ai figli e quali vantaggi avresti.

Questa procedura, come già anticipato in qualche articolo passato, può essere ricca di insidie e piccoli problemi di percorso, che potrebbero creare danni tanto al venditore dell'immobile quanto all'acquirente.

Questo perché, spesso, subentra la quota di legittima di altri eredi con diritti sull'immobile che, dopo la morte del donante originario, potrebbero impugnare l'atto di vendita e creare problemi all'acquirente.

La vendita di un immobile donato è comunque possibile: vedremo anche quali sono i modi per tutelare l'acquirente.

Acquisto di un immobile donato

I rischi, dal punto di vista più stretto del termine, riguardano più l'acquirente dell'immobile che il venditore in sé e per sé.

Acquistando un immobile donato, infatti, non si ha la garanzia di diventare il proprietario legittimo dello stesso, soprattutto vista la possibilità per gli altri legittimi eredi di impugnare l'atto.

Qualora ciò dovesse accadere infatti, altri eredi dell'immobile riterebbero lese le proprie quote di legittima, impugnando così l'atto e sottraendo l'immobile all'acquirente. Acquistare un immobile donato è quindi molto rischioso, soprattutto se avviene in un preciso lasso di tempo.

L'atto di compravendita può infatti essere impugnato solo:

• Entro 20 anni dal momento della donazione
• Entro 10 anni dalla morte del donante

Oltre questo lasso di tempo, quindi, le quote e i diritti degli altri eredi saranno da considerarsi nulli, e quindi irrilevanti per l'acquirente. Solo in questo caso, quindi, acquistare un immobile donato è possibile senza rischi, ma ci sono anche altre vie.

L'altro metodo per acquistare un immobile donato in sicurezza è più raro da ottenere, ma comunque possibile. Tale metodo consiste nella firma, dai parte degli altri eredi, di un atto di rinuncia all'immobile. Ottenuta tale rinuncia, quindi, gli altri eredi non potranno più reclamare alcun diritto sull'immobile, che potrà essere acquistato regolarmente senza problemi.

Oltre all'impugnabilità dell'immobile, l'acquirente deve inoltre considerare il fatto che è praticamente impossibile accendere un mutuo per un immobile donato. Le banche, difatti, raramente concedono dei prestiti o dei finanziamenti per immobili su cui non vi è sicurezza o che potrebbero essere impugnati.

In altre parole, le banche non vi considereranno nemmeno se proporrete un finanziamento per acquistare una casa donata.

Questo potrebbe ridurre il bacino dei potenziali acquirenti, di conseguenza diminuisce anche il prezzo di mercato.

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Impugnazione donazione immobile

Si parla quindi di impugnazione donazione immobile.

L'atto di impugnazione è una vera e propria contestazione della donazione, che può verificarsi sia dopo che durante l'effettiva donazione di un immobile. In questo specifico caso, quindi, gli altri legittimi eredi che ritengono lese le proprie quote di legittima possono impugnare l'atto di donazione (e quindi rendere anche la successiva vendita nulla).

Escludendo i casi in cui sia il donante stesso ad interferire nel processo di donazione, questa può essere impugnata da terzi principalmente in 3 casi differenti:

• Da creditori: questa avviene quando un creditore firma un pignoramento entro un anno dal momento della donazione. Ciò significa, in sostanza, che il creditore potrà pignorare la casa che è stata donata come se il passaggio di proprietà fosse effettivamente nullo. Tale azione può quindi essere posta in atto solo entro 5 anni dal rogito.
  
• Da eredi legittimi: tale atto di impugnazione diviene fattibile solo alla morte del donante, ed entro 10 anni da essa, solo da eredi che esercitano diritti nei confronti dell'immobile donato. Nel caso in cui ad impugnare una donazione sia quindi un erede, davanti a lui si pongono 3 ulteriori possibilità:
  
  
  • Azione di lesione di legittima: nel momento in cui l'erede ritiene lese o ridotte le proprie quote di legittima sull'immobile, può impugnare la donazione.
    
  • Azione di simulazione: nel momento in cui l'immobile è stato venduto dal donante ad una cifra estremamente ridotta, oppure se lo stesso compenso non è stato effettivamente saldato.
    
  • Azione di inadempimento: posta in essere quando il donante che trattiene l'usufrutto e richiede assistenza morale e materiale, effettivamente, non ne riceve alcuna.
    
    
• Donazione nulla: quando il processo di donazione non avviene nel rispetto delle norme, ovvero alla presenza di un notaio e di due testimoni. In questo caso, la donazione diventa impugnabile da chiunque.

Azione di riduzione donazione: la tutela per i legittimari

Com'è facile intuire, quindi, esistono diverse tutele a favore dei legimittari, che garantiscono dei metodi attraverso i quali avviare un'impugnazione. Tra queste tutele c'è quindi l'azione di riduzione della donazione.

Attraverso tale tutela, il legittimo erede dichiara di aver ricevuto un danno alla propria quota di legittima, impugnando l'atto e restaurando l'asse ereditario originale. Tale azione di riduzione, inoltre, va presentata sempre entro 10 anni dalla morte del donante o entro 20 anni dalla donazione stessa, anche ai successivi proprietari.

Se la vendita di un immobile donato dovesse andare in porto, ad esempio, entro 10 anni dalla morte del donante, allora gli altri legittimi eredi potrebbero impugnare l'atto di vendita direttamente ai nuovi proprietari, che potrebbero perdere l'immobile. L'azione di riduzione è anche competenza dei creditori, che possono impugnare (in questo caso il termine è di 5 anni).

Azione di restituzione donazione

L'azione di restituzione è un processo molto simile al precedente, che si prescrive una volta decorsi i 20 anni dalla donazione, sia che il donante sia ancora in vita o meno.

In questo caso quindi, rientrando nel limite dei 20 anni, i legittimari possono richiedere la restituzione del bene anche nei confronti di chi ha acquistato l'immobile donato.

Risoluzione donazione

La risoluzione della donazione è un altro caso in cui la donazione subisce qualche intoppo e che potrebbe creare problemi in fase di vendita. Una risoluzione avviene per retrocessione o revoca, in cui l'immobile ritorna nelle mani del donante per evitare problemi di natura varia dovuti alla compravendita. Ovviamente sarà possibile farla solo se il donante è ancora in vita.

La risoluzione, spesso, è un'ottima soluzione per procedere alla vendita di un immobile donato, in quanto rende semplicemente nulli gli atti della donazione fino a quel momento in vigore evitando la redazione di nuove carte e documenti. Le uniche imposte da corrispondere saranno quindi quelle di registro, catastale e ipotecaria.

A quel punto sarà il donante a procedere alla vendita dell'immobile.

Assicurazione donazione

Prima di chiudere definitivamente l'argomento è necessaria una menzione ai servizi di assicurazione donazione. Si tratta di servizi, appunto, di assicurazione, che forniscono delle tutele nei confronti di chi vuole acquistare un bene donato.

Grazie a questa tipologia di assicurazione, quindi, l'acquirente si tutela da eventuali atti di impugnazione o altri vincoli giuridici che potrebbero sottrargli l'immobile, facendosi dunque proprietario effettivo dell'immobile che compra.

Queste assicurazioni, fornite da banche e agenzie specializzate, fanno sì che l'acquirente non sia a rischio di perdita dell'immobile.

Come funziona?

L'assicurazione stessa elimina questo rischio versando, nei confronti degli eredi legittimari, la corrispondenza in denaro della loro quota di legittima. Attraverso questo piccolo, ma intelligente, escamotage, i legittimari non possono effettivamente deifnire lesa la propria quota, non potendo dunque impugnare l'immobile.

Ovviamente, un servizio del genere ha la propria tariffa, ma può risultare davvero utile nelle situazioni più rischiose.