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Secondo la legislazione italiana, l’usufrutto è un diritto reale su una cosa altrui e può essere applicato a diversi beni, tra cui un immobile a uso abitativo.
L’usufrutto, nel nostro Ordinamento giuridico, è regolato dall’articolo 978 e seguenti del Codice Civile che ne stabilisce le regole, la durata e i diritti e doveri sia per l’usufruttuario che per il proprietario del bene.
In questa guida parleremo soprattutto di usufrutto abitativo, spiegheremo nel dettaglio di cosa si tratta, cosa dice la legge in proposito e ne descriveremo le caratteristiche e le dinamiche.
Significato Usufrutto
Con il termine usufrutto si intende un diritto reale su cose altrui, ovvero il diritto di esercitare, per chi lo detiene, un potere su una cosa di proprietà altrui.
Il nostro ordinamento disciplina ben sei diritti reali su cosa altrui:
- usufrutto
- uso
- abitazione
- enfiteusi
- servitù
- superficie.
Secondo l’articolo 981 del codice civile, il diritto di usufrutto è “un diritto reale di godimento che consente a un soggetto diverso dal proprietario di utilizzare e godere di un bene”.
Il soggetto in questione è definito come usufruttuario, mentre il titolare della proprietà, il quale non gode direttamente del bene, viene definito nudo proprietario.
L’usufruttuario di una casa, quindi, ha il diritto di utilizzare l’immobile purché ne rispetti la destinazione d’uso e le limitazioni imposte dalla legge. Il proprietario dell’abitazione, di conseguenza, ne mantiene la nuda proprietà.
Costituzione e durata dell’usufrutto
Nei casi di beni inconsumabili, come ad esempio gli immobili, si può entrare in possesso dell’usufrutto con diverse modalità:
- con un contratto, quando le parti hanno un accordo scritto riguardo modalità e termini di costituzione dell’usufrutto
- per legge (usufrutto legale), descritto nell’articolo 324 c.c., nei casi di persone non ritenute in grado, momentaneamente o permanentemente, di beneficiare dei propri beni (ad esempio figli minorenni)
- per usucapione, cioè quando il possesso della cosa avviene in maniera continuativa, ininterrotta e unitamente all’esercizio del diritto di usufrutto;
- con un testamento.
L’usufrutto concesso a una persona fisica è temporaneo e può avere un termine oppure durare fino al decesso dell’usufruttuario (usufrutto vitalizio). L'usufrutto non può essere trasmesso agli eredi.
L’usufrutto ottenuto da una persona giuridica, invece, ha una durata massima di 30 anni. Può estinguersi prima se viene così stabilito in fase di accordo o in caso di gravi abusi da parte dell’usufruttuario. Oppure può estinguersi per prescrizione, qualora il diritto non venga esercitato per 20 anni.
Usufrutto e nuda proprietà
Concedendo l’usufrutto di un’abitazione, il proprietario mantiene la nuda proprietà ma trasferisce il possesso all’usufruttuario. Questo significa che il proprietario non perde alcun diritto sull’immobile e può anche venderlo. In caso di vendita l’usufruttuario non perde i suoi diritti e chi acquista manterrà la sola nuda proprietà fino alla scadenza del contratto di usufrutto.
Il Codice Civile riconosce all’usufruttuario di una casa il diritto di trarne ogni utilità nei limiti stabiliti dalla legge. Questo significa che può anche cederla a terzi, affittandola, e godere dei ricavi della locazione.
Allo stesso tempo, egli sarà tenuto a:
- utilizzare l’abitazione senza deturparla
- notificare al proprietario eventuali cambiamenti (se, ad esempio, decide di affittarla a terzi)
- farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria, di amministrazione e di tutte le imposte sul reddito, compreso IMU e TASI, laddove applicabile
- restituire il bene alla scadenza del contratto di usufrutto.
Il proprietario dell’immobile è tenuto, invece, a sostenere le spese di manutenzione straordinaria e a pagare, ovviamente, le imposte che gravano sulla nuda proprietà.
Come calcolarne il valore
Prima di cedere il diritto di utilizzo di un immobile, se viene fatto a titolo oneroso, si deve calcolare il valore dell’usufrutto.
Il valore dell’usufrutto si calcola moltiplicando il valore della piena proprietà per il coefficiente stabilito in relazione all'età dell'usufruttuario.
In pratica, per conoscere l’ammontare di questo valore bisogna prima conoscere il valore della piena proprietà, ottenibile facendo una valutazione immobiliare online.
Il secondo passo, poi, è moltiplicare il valore dell'immobile per un coefficiente estrapolato da una tabella specifica la quale è stata realizzata tenendo conto dell’età anagrafica di chi ottieni il diritto di usufrutto.
Si otterrà da questo calcolo il valore finale dell’usufrutto e, di conseguenza, se sottraiamo quest’ultimo al valore iniziale dell’immobile, otterremo anche il valore della nuda proprietà.
Vendita della nuda proprietà
Le ragioni che portano alla cessione o all’acquisizione della nuda proprietà possono essere diverse.
A decidere per la vendita della nuda proprietà spesso sono persone anziane senza eredi o con particolari bisogni di liquidità.
Così facendo ottengono il beneficio di avere subito a disposizione una cifra di denaro senza dover lasciare la propria abitazione.
Dal lato degli acquirenti troviamo invece spesso persone che intendono fare un investimento immobiliare puntando sull’acquisto della nuda proprietà a un prezzo favorevole.
La legge permette di vendere una casa di cui si è proprietari se questa è occupata da un usufruttuario?
La risposta a questa domanda è sì.
Il nudo proprietario può liberamente vendere la proprietà della casa senza dover chiedere il permesso all’usufruttuario, il quale non perde il proprio diritto di abitazione.
L’acquirente, quindi, entra in possesso solo della nuda proprietà della casa ed è tenuto a rispettare il contratto precedentemente stipulato che regolamenta l’usufrutto della casa.
Solo alla scadenza di tale contratto, o con la morte dell’usufruttuario, a seconda degli accordi presi, il nuovo proprietario potrà prendere pieno possesso dall’abitazione.
Per quanto riguarda l’usufruttuario, invece, questi può cedere a terzi l’usufrutto acquisito, anche subaffittando la casa, comunicandolo al nudo proprietario, purché rispetti i termini stabiliti dal contratto originario.
