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Tipologie di contratto di locazione: quali sono e come funzionano
Abbiamo più volte parlato, tramite diversi approfondimenti, dell'acquisto di una casa, di tutte le metodologie e dei vari contratti legati a questo procedimento. Molto spesso però le piccole famiglie, o meglio ancora i giovani, preferiscono prendere una casa in affitto (pro e contro di affittare casa), almeno per un periodo iniziale, per poi trasferirsi in un immobile di proprietà, acquistandolo.
È chiaro che, sia che tu voglia prendere una casa in affitto sia che voglia affittare il tuo immobile, dovrai avere a che fare con le varie tipologie di contratto di locazione, in questo caso residenziali.
I contratti di locazione, seppur meno frequenti rispetto a quelli di vendita, sono comunque contratti regolari e tassati in maniera adeguata nella dichiarazione dei redditi, sia ai fini Irpef oppure con imposta sostitutiva per cedolare secca, ma ne parleremo meglio in un altro approfondimento, di stampo fiscale.
I principali contratti di locazione sono:
- Contratto di locazione a canone libero
- A canone concordato (contratto di locazione convenzionato)
- transitorio (per locazioni brevi)
- Contratto di locazione per studenti (soprattutto Universitari)
- Contratto di locazione commerciale
In questo articolo esamineremo bene tutte le principali tipologie, scoprendo il loro funzionamento, la durata e il regime fiscale.
Le due principali tipologie di contratto di locazione di natura residenziale sono quello a canone concordato e a canone libero. Queste due tipologie di accordo, solitamente, viaggiano sulla stessa asse, soprattutto per alcuni punti in comune. Già dalle loro definizioni è possibile intuire i loro meccanismi intrinsechi, ma più nel dettaglio sono diversi gli aspetti da considerare.
Contratto di locazione a canone libero
La tipologia maggiormente diffusa è quella del canone libero. Come dice il nome stesso, il canone mensile che dovrà essere corrisposto viene stabilito in maniera libera da un accordo tra le parti. In questo modo, si stipula un accordo (verbale o scritto) in cui si stabilisce la somma che il locatario dovrà versare mensilmente al locatore.
Questa formula viene spesso definita anche 4+4, poiché stipulata per un periodo minimo di 4 anni, prolungabili poi per ulteriori 4 anni salvo imprevisti tra le parti coinvolte. Si tratta di un contratto molto diffuso, pacifico e semplice da portare avanti, chiamato anche contratto ordinario a canone libero 4+4.
Contratto a canone concordato o convenzionato
L'altra formula invece riguarda il contratto a canone concordato (contratto di locazione convenzionato). Questa tipologia di contratto è leggermente più complessa rispetto alla precedente essendo che, per definire il canone mensile, si fa riferimento a delle vere e proprie fasce di oscillazione/tabelle di parametri in base ai quali si definisce il prezzo.
Tramite l'analisi di questi parametri, quindi, le parti concordano il canone in maniera matematica e seguendo calcoli che tengono conto di fattori come:
Le caratteristiche principali di cui si tiene conto nella determinazione del canone sono:
- Anno di costruzione o ristrutturazione
- Arredamento dell'immobile
- Superficie commerciale
- Caratteristiche dell'immobile: poso auto, ascensore, doppi servizi, riscaldamento ecc..
Si stabilisce così un contratto a canone concordato, che potrebbe godere di un'aliquota agevolata solo nel caso in cui si opti per la cedolare secca. La durata di questo contratto, solitamente è di 3+2 ( oppure 4+2 / 5+2 / 6+2).
I vantaggi fiscali per il locatore che opta per questa tipologia di contratto sono:
- riduzione base imponibile del 30% in caso di tassazione ordinaria
- aliquota al 10% (con base imponibile pari al 100% del canone) se opta per la cedolare secca (anziché il 21%)
- riduzione IMU e TASI del 25%
Per l'inquilino invece c'è il vantaggio della detrazione fiscale, pari a:
- 495,80 euro su base annua per i redditi fino a 15.493,71 euro
- 247,90 euro per i redditi che non superano i 30.987,41 euro.
Leggi il nostro approfondimento sul contratto di locazione a canone concordato.
Contratto transitorio
Il contratto di tipo transitorio è invece una tipologia piuttosto diffusa. Essendo di natura transitoria, il contratto in questione ha una durata da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi.
Una cosa che molti non sanno è che il contratto transitorio deve essere giustificato da particolari esigenze o situazioni, sia lavorative che famigliari.
Se il proprietario ha necessità di adibire, entro 18 mesi l’immobile ad abitazione propria, dei
figli, dei genitori, per motivi di:
- trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
- matrimonio;
- destinazione dell’immobile ad abitazione propria o dei figli;
- rientro dall’estero;
- attesa di concessione edilizia o autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione,
demolizione dell’immobile o ampliamento con alloggio attiguo. - si è in attesa di vendita dell’immobile con preliminare già stipulato.
Oppure un'esigenza del conduttore:
- trasferimento temporaneo per motivi di lavoro / ricerca di occupazione
- trasferimento temporaneo per motivi di salute del conduttore o dei propri
familiari - motivi di studio in comune diverso dalla proprio residenza
- vicinanza momentanea a parenti bisognosi purché abbia la residenza in altro alloggio della stessa città per tutta la durata del contratto transitorio.
- in attesa di acquisto dell’immobile con preliminare già stipulato.
- lavori di ristrutturazione nel proprio immobile
Nel contratto sarà inserita una specifica clausola che descriva proprio l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore. Se l'esigenza non è documentata, la locazione diventa ordinaria.
Leggi il nostro approfondimento sul contratto di locazione transitorio.
Contratto di locazione per studenti
Infine, il contratto di locazione per studenti universitari nasce soprattutto per favorire le trasferte per motivi di studio.
Questo tipo di contratto viene stipulato sulla base di un arco temporale limitato, il quale parte da un minimo di sei mesi fino a un tetto di 3 anni, che potranno essere tranquillamente rinnovati alla prima scadenza.
In maniera simile a quanto accade per il contratto convenzionato, anche il contratto di locazione per gli studenti rimane vincolato agli accordi locali, ai quali si aggiungono poi i principali requisiti per la stipula.
Il primo su tutti è che è l'inquilino dev'essere uno studente universitario fuorisede, il cui corso di laurea si tiene al di fuori del proprio Comune di residenza. Sono quindi necessari tutti i documenti che attestino tale frequentazione, in modo tale che il locatore possa confermare tale opportunità.
Anche in questo caso sono presenti delle agevolazioni fiscali, a patto che il canone sia calmierato e non venga imposto un canone di mercato. Nel caso venga richiesto un canone non calmierato, infatti, lo studente/inquilino ha il diritto di impugnare la pratica con un avvocato e richiedere un risarcimento.
Contratto di locazione commerciale
Oltre alle tipologie di contratto di locazione abitative è anche possibile stipulare dei contratti per alloggi, camere o locali ad uso commerciale. La principale differenza sta soprattutto nella natura dell’immobile che viene adibito ad uso commerciale, il quale deve rispondere a requisiti fondamentali come dimensione e tipologia di attività conforme alle normative che regolamentano lo stesso contratto.
Più in generale quindi, la differenza sostanziale con i contratti residenziali sta soprattutto nel fatto che la durata di un contratto di locazione commerciale ha una durata variabile in base alla natura stessa dell’immobile e dell’attività che vi sarà esercitata.
Gli immobili ad uso commerciale, turistico, industriale possono essere affittati anche per periodi non inferiori a 6 anni, mentre sale a 9 anni il periodo minimo per locali ad uso alberghiero.
L’argomento dei contratti di locazione, com’è facile intuire da queste prime righe, è molto più ampio di così e tutte le nozioni fiscali e legislative ad esse legate non possono essere esplorate all’interno di un solo articolo.
Proprio per questo, nei prossimi approfondimenti tratteremo tutti gli argomenti collegati, a partire dalla cedolare secca fino ai diversi tipi di sgravio fiscale ottenibile in base alla propria situazione reddituale.
