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La tabella oneri accessori è molto importante quando si affitta un immobile. Entrambe le parti coinvolte (conduttore e locatore) si trovano davanti diverse spese da ripartire.
Tutte le tipologie di contratti di locazione di cui abbiamo parlato precedentemente, quindi, possiedono quella che è nota come tabella oneri accessori e, grazie a questo documento, riescono a determinare in maniera precisa e specifica la ripartizione delle spese fra proprietario dell’immobile e inquilino.
In questo articolo approfondiremo i dettagli della tabella oneri accessori, scoprendo insieme quali spese deve affrontare l’inquilino e quali il locatore, in maniera tale che entrambi possano spendere il giusto, senza eccessi.
Come funziona la ripartizione delle spese
Quando si stipula un contratto di locazione, che esso sia un contratto transitorio o un contratto a canone concordato, il locatore dovrà sempre sostenere tutta una serie di spese fisse, come quelle legate alla registrazione del contratto e agli atti amministrativi dello stesso.
Le spese più consistenti però, sono quelle su cui si effettua la ripartizione, che può essere effettuata sia tramite accordo pre-impostato durante la redazione del contratto oppure, più semplicemente, seguendo la tabella oneri accessori, che indica in maniera esplicita quali sono le spese a carico dell’inquilino e quelle a carico del proprietario dell’immobile, seguendo l’iter programmato dalle varie norme in vigore.
Volendo dare una definizione più generica però, seguendo quelle che sono le prescrizioni legislative in merito al rapporto locatore-conduttore, il locatore deve occuparsi di tutte le spese di manutenzione ordinaria di grande entità e di manutenzione straordinaria.
Inversamente, all’inquilino competeranno le spese di minore entità manutentiva.
Spese a carico del locatore
Secondo quanto detto quindi, il locatore che decide di affittare il proprio immobile dovrà affrontare spese di grande entità. Generalmente, si tratta di spese per interventi che riguardano l’architettura dell’immobile e la sua struttura, la sua vivibilità, che di norma competono solo e soltanto a chi possiede l’immobile.
Il locatore si deve quindi occupare di tutte le riparazioni che abbiano un peso “imponente” sulla struttura generica dell’immobile:
- Riparazione e sostituzione di sifoni, grondaie e colonne di scarico
- Riparazione di tetti e solai
- Manutenzione straordinaria della rete fognaria
- Sostituzione di pavimenti, marmi e corrimano, ringhiere ecc..
- Installazione di serrature nuove
A questi interventi principali, i più comuni, si aggiungono poi anche altri interventi come:
- Manutenzione dei pavimenti e dei rivestimenti, con annessa sostituzione quando necessario
- Manutenzione straordinaria degli impianti di riscaldamento
- Assunzione di un addetto alla pulizia
Tutte queste spese sono incorniciate poi da spese eventuali, che dipendono dalla natura dell’edificio che viene locato. Ad esempio, in caso di assenza di ascensore, il locatore dovrà provvedere all’acquisto e all’installazione dell’impianto, per affrontare in seguito le spese per gli adeguamenti alla legge necessari.
Allo stesso modo, l’installazione dei componenti primari dell’autoclave e la loro conseguente manutenzione straordinaria, così come le imposte e le tasse.
Spese a carico dell’inquilino
Per quanto riguarda le spese che deve affrontare l’inquilino, invece, si trovano esplicitamente tutte le spese legate all’uso dell’immobile e al suo conseguente deterioramento. In parole povere, l’inquilino deve occuparsi della manutenzione ordinaria dell’immobile che gli è stato concesso in locazione, curandolo e preservandolo per quanto possibile.
Si tratta quindi di “piccole spese”, che nella tabella oneri accessori sono indicate come segue:
- Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni dell’ascensore
- Consumi elettrici ed energia
- Collaudi e/o ispezioni di vario genere
- Manutenzione ordinaria dell’autoclave
- Ricarico pressione
- Ispezioni autoclave
- Manutenzione ordinaria dell’impianto d’illuminazione dell’immobile e dei sistemi di suoneria e allarme dedicato
- Manutenzione ordinaria di citofoni vari
A queste spese generiche si sommano quelle legate agli impianti di riscaldamento, raffreddamento e simili, la cui manutenzione ordinaria, la pulizia annuale dei filtri, la messa a punto e l’intera lettura dei contatori è ad opera del solo conduttore e di nessun altro. Il rivestimento refrattario e l’acquisto del combustibile sono anche a carico dell’inquilino.
Inoltre il conduttore dovrà occuparsi della manutenzione ordinaria di:
- Impianto antincendio
- Impianto televisivo
- Grondaie, sifoni ecc..
- Tetti e Solai
- Impianto fognario e di scarico
- Pareti e aree verdi
La tabella oneri accessori
Come citato all’inizio di questo approfondimento, la ripartizione di tutte le spese accessorie che sono connesse ad un immobile concesso in locazione vengono regolate e ripartite dalla tabella oneri accessori, una vera e propria tabella indicativa che specifica quali sono le spese a carico del proprietario dell’immobile e quali quelle a carico dell’inquilino.
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