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Molto spesso, chi decide di vendere una casa lo fa soprattutto per liberarsi di un immobile non più necessario, per racimolare una somma da spendere per l’acquisto di un nuovo immobile o per altre spese. Qualunque sia il motivo insomma, lo scopo principale della vendita di una casa è ottenere del denaro in cambio.
Ciò che molti però sottovalutano sono spesso le spese di contorno, ovvero tutte quelle spese che sono necessarie per regolarizzare la compravendita di un immobile in maniera coerente e sana anche da un punto di vista legale.
In questo approfondimento scopriremo quindi quanto costa vendere una casa, tra le varie tasse necessarie, le spese estetiche, la raccolta dei documenti e così via.
Cosa fare prima di vendere casa
Quando si decide di mettere una casa in vendita quindi, per il venditore inizia tutto quel processo iniziale di preparazione dell’immobile alla vendita, sia da un punto di visto estetico che, ovviamente, amministrativo.
Prima di vendere la casa però, è necessario comprendere con che tipologia di vendita si intende procedere. Solitamente, il mercato immobiliare offre due opzioni principali:
- Vendita tramite Agenzia Immobiliare: si tratta della tipologia di vendita immobile maggiormente diffusa, in cui il venditore affida il proprio immobile ad un’Agenzia preposta alla vendita. Il vantaggio di questa opzione è dato dall’incredibile mole di lavoro che l’agenzia stessa svolge per il venditore, come la raccolta dei documenti necessari e la stipula dei testi legali. Un’Agenzia però richiede anche una provvigione, spesso anche costosa.
- Vendita da privato: in parole povere significa vendere l’immobile con solamente le proprie forze, senza affidarsi a nessun tipo di figura preposta. In questo caso non si deve quindi sopportare la spesa di una provvigione, ma al contrario aumentano proporzionalmente le cose da fare, dove ogni errore rischia di creare problemi davvero imponenti.
Determinata la tipologia di vendita, tutto quello che rimane da fare è organizzare il proprio lavoro in base alla scelta iniziale. Nonostante, nella vendita con Agenzia, sia la stessa ad occuparsi di molte cose, si può anche decidere di sobbarcarsi alcune delle operazioni preliminari ai fini della vendita, come la ricerca dei documenti necessari.
Di solito però, in ogni caso, prima di vendere una casa bisogna procedere con le spese di preparazione e le spese di amministrazione, che vedremo meglio nei paragrafi seguenti.
Spese di preparazione dell’immobile
La prima sequenza di spese che un venditore deve affrontare prima di vendere una casa è quella delle spese di preparazione dell’immobile. Capita spesso infatti, soprattutto con gli immobili meno moderni, che siano necessari dei lavori prima di poter vendere e proporre agli acquirenti l’immobile stesso.
Le prime spese di preparazione riguardano quindi un aggiustamento estetico, che riguarda tutta quella serie di lavori esterni ed interni all’immobile che ne migliorano l’aspetto e l’efficienza, migliorandone al contempo anche il valore di mercato. È chiaro che la spesa dipende quindi strettamente dal tipo di lavoro necessario sull’immobile. Una casa in pessime condizioni richiederà maggiore lavoro rispetto ad una che necessita semplicemente di qualche piccolo ritocchino.
Una volta sistemata la situazione prettamente estetica dell’immobile, le spese di preparazione si spostano sulla produzione del materiale con il quale la vendita verrà pubblicizzata. Foto, volantini, annunci stampati e inserzioni online fanno il grande del lavoro e, molto spesso, uno spazio pubblicitario ben piazzato ha il suo costo, non irrisorio a volte.
In questo caso dipende tutto dal tipo di promozione che si intende fare. Un servizio fotografico base può costare anche 250€, mentre un video promozionale girato con un drone aereo può sfiorare anche il tetto dei 1000€.
Spese amministrative
Le spese legate all'ambito prettamente amministrativo della procedura sono chiaramente la parte maggiormente dispendiosa dell’intero assetto, soprattutto in termini di tempo. Sia che si tratti di vendita privata che di vendita con agenzia, il lavoro per la raccolta dei documenti e il pagamento delle tasse dovute è sicuramente la parte meno interessante.
Sono soprattutto le tasse a determinare i costi più elevati di questa sequenza, tasse che sono decise soprattutto dalla tipologia dell’immobile che si intende vendere. Queste infatti, dipendono soprattutto dall’età dell’immobile, e nello specifico se la vendita coinvolge un immobile acquistato da più o meno di 5 anni.
Questo lasso di tempo è determinante in quanto:
- Vendere una casa dopo più di 5 anni dalla data dell’acquisto non impone il versamento di alcuna tassa specifica, così come non vige l’obbligo di pagamento dell’Irpef. Non sono quindi presenti sanzioni o imposte determinanti, ma solo in questo specifico caso.
- Vendere casa a meno di 5 anni dall’acquisto invece, impone il pagamento della plusvalenza immobiliare (aliquota fissa al 26% o a scaglioni Irpef), ma solo nel momento in cui la vendita stessa dell’immobile arrivi a generare appunto una plusvalenza, ovvero una vendita ad un prezzo maggiore rispetto a quando si è comprato quello stesso immobile. Ci sono però dei casi in cui, anche una vendita a meno di 5 anni, non porta a tasse specifiche. Per evitare di pagare l’Irpef, l’immobile in vendita dovrà essere un immobile adibito a prima casa, ottenuto come eredità oppure ricevuto in donazione.
A queste si aggiungono le spese relative all’ottenimento dei documenti necessari per la vendita (che vedremo nel prossimo paragrafo), alle firme dei contratti e alle spese notarili che, in qualsiasi caso, rimangono a carico dell’acquirente.
Documenti che servono per vendere casa
I documenti che devono essere regolarmente ottenuti e presentati all’acquirente per convalidare la compravendita sono:
- Visura Catastale;
- Planimetria Catastale;
- Certificato APE;
- Titolo edificatorio abilitativo;
- Atto di provenienza;
- Certificato di agibilità;
- Destinazione urbanistica;
- Contratto di locazione (qualora presente);
- Libretto della caldaia;
- Certificazione conformità degli impianti;
- Copia contratto di mutuo (qualora presente);
- Visura camerale dell’agenzia immobiliare;
- Documenti identificativi del proprietario.
Quanto costa vendere una casa
Tirando le somme quindi: quanto costa vendere una casa?
Secondo le stime del mercato e dei professionisti del settore, una vendita di una casa potrebbe arrivare ad avere un costo anche pari al 9% del valore dell’immobile che si intende vendere. Il ché non è sicuramente poco, ma vanno tenuti in considerazione tutti i documenti e le fasi preliminari che richiedono spese ingenti.
Allo stesso modo, la stima è parecchio influenzata dai lavori da eseguire sull’immobile stesso, che sono spesso soggettivi e mai sicuri.
