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Il prestito vitalizio ipotecario (anche detto PVI), va a costituire quella che effettivamente si propone di essere una vera e propria vendita alla banca. Fino ad appena qualche tempo fa, tutti i privati che si avvicinavano alla soglia dei 60 anni con difficoltà economiche non avevano nessun tipo di opportunità per ottenere un credito bancario o un sostentamento nell’ultima parte della loro vita.
Ma cosa significa, in questo caso, vendere la casa alla banca?
Chiaramente non si tratta di una vendita tradizionale, con pubblicizzazione dell’immobile, contrattazione e vendita finale, ma di un vero e proprio processo tecnico che permette a chi vende di usufruire immediatamente di una cifra pattuita, continuando comunque ad abitare nell’immobile interessato.
Vediamo meglio nel dettaglio cosa significa e per chi potrebbe essere una scelta conveniente.
Cosa significa vendere una casa alla banca
Ottenere un prestito vitalizio ipotecario passa per un processo molto simile alla vendita. Volendo utilizzare dei termini tecnici, più che di vendita si parlerebbe di cessione della proprietà dell’immobile all’istituto bancario.
Di conseguenza, sarebbe errato dire che si tratti di una vendita forzata dalla banca, ma piuttosto sarebbe giusta la definizione di azione volontaria di vendita, dove è il proprietario dell’immobile che si rivolge alla banca per ottenere il prestito vitalizio ipotecario.
Ciò che rende questa operazione molto diversa alla vendita tradizionale è che, vista la richiesta del PVI, può essere richiesta solo da persone oltre i 60 anni di età già compiuti. Si tratta di un traguardo d’età molto importante, soprattutto per la banca, che potrebbe essere davvero interessata ad acquisire l’immobile in cambio di un PVI.
Vendere una casa alla banca significa quindi:
- Usufruire subito del denaro del PVI ottenuto;
- Continuare a vivere nell’immobile fino alla propria morte.
Il prestito vitalizio ipotecario: come funziona?
È a questo punto che si può iniziare a parlare, più nel dettaglio, del PVI.
Partendo dagli albori di questa opportunità, il prestito vitalizio ipotecario nasce come una misura economica a favore di tutte quelle persone oltre i 60 anni in difficoltà economica. Di conseguenza, il proprietario non corre grandi rischi, essendo soprattutto assente la rata da pagare. Con il PVI, il proprietario ha subito accesso al credito, mentre la banca apre un’ipoteca sull’immobile. Alla morte del possessore della casa, se non ci sono problemi di vario genere con eredi e simili, la banca può comodamente rivendere l’immobile e recuperare il denaro concesso con il credito.
Ha la sua rilevanza quindi l’età del richiedente che, come stabilito per legge, deve essere di almeno 60 anni compiuti. L’età, in questo specifico caso, ha il suo peso, e c’è un motivo preciso per questo.
A dirla tutta si tratta di un motivo molto semplice. Più il richiedente è anziano e più saranno le possibilità di ottenere il prestito vitalizio ipotecario. Il motivo dietro a questa scelta è abbastanza chiaro: con un cliente molto anziano, la banca impiegherà meno tempo a prendere possesso dell’immobile e a rivenderlo, recuperando prima la cifra concessa in credito.
Sarà forse un metodo un po’ “cattivo”, eppure funziona così. Dipende quindi tutto dall’immobile e dall’età: sono questi i fattori che determinano ampiamente la cifra che sarà concessa come prestito. Più si è vecchi, più denaro si riceverà.
Gli Eredi nel prestito vitalizio ipotecario
Ovviamente, in caso della presenza di eredi, l’unico metodo con il quale si può riottenere il possesso dell’immobile è quello di riscattarlo direttamente dalla banca. Gli eredi devono corrispondere alla banca la cifra richiesta. La banca trova sempre il modo di recuperare la cifra concessa, mentre se gli eredi desiderano la casa indietro devono pagare.
Un dettaglio importante però riguarda la successione. Cosa succede se, alla morte del proprietario, l’immobile dovesse essere venduto ad una cifra maggiore rispetto a quella concessa con il PVI? La differenza in eccesso dovrà obbligatoriamente essere data agli eredi. Gli accordi presi con il proprietario riguardano esclusivamente il recupero della cifra concessa in credito al momento della stipula del contratto.
Chi decide il prezzo?
Quando si procede con una vendita tradizionale, solitamente è il proprietario che decide a che prezzo vendere il proprio immobile, magari successivamente ad una bella valutazione online della propria casa.
Nel caso di una vendita alla banca per il prestito vitalizio ipotecario, la situazione è chiaramente diversa. Essendo che, in un futuro prossimo, dovrà essere l’istituto bancario a preoccuparsi della stessa vendita dell’immobile ad una terza parte, è la stessa banca a decidere il prezzo e ad effettuare una valutazione dell’immobile.
Questo ovviamente avviene dopo un’attenta perizia immobiliare predisposta dalla banca, determinando così la cifra che sarà poi rilasciata con il credito. Il perito incaricato indicherà quindi, secondo la sua analisi, il valore dell’immobile sul quale sarà poi calcolato l’ammontare del PVI.
Insieme al PVI, saranno poi calcolate anche le spese d’interesse e le tasse da pagare.
Le tasse da pagare nel prestito vitalizio ipotecario
Alcune delle spese che si dovranno affrontare richiedendo un PVI dipendono strettamente dal piano di ammortamento del credito che si decide di seguire in fase di firma degli accordi. Dopo la valutazione del perito però, le tasse principali che si devono sempre corrispondere sono quasi sempre le stesse:
- Imposta sostitutiva dello 0,25% sulla cifra richiesta;
- Tasse per le imposte previste dallo Stato Italiano (IMU, TARI ecc);
- Seconda imposta sostitutiva del 2%.
Sono presenti ovviamente anche delle agevolazioni fiscali, che riguardano però più che altro le spese legate al bollo, all’imposta di registro e ipotecarie e catastali.
Rischi di vendere casa alla banca
Tirando un po’ le somme, conoscendo l’argomento e perché potrebbe essere vantaggioso, l’unica domanda a cui rimane da rispondere è: conviene davvero?
Le considerazioni che un privato interessato dovrebbe effettuare sono specialmente di carattere economico, ma anche personale sotto alcuni punti di vista. Qualcuno che vive da solo, oltre i 60 anni di età e senza eredi, potrebbe vedere questa come un’occasione ghiotta e parecchio allettante, senza il rischio di causare problemi a qualcuno dopo la sua morte.
I rischi sono infatti principalmente legati ai “problemi” che si potrebbero causare ai propri eredi, che si ritroverebbero costretti a dover riscattare l’immobile dalla banca. È chiaro che in caso di presenza di eredi il discorso sia leggermente diverso, e che si potrebbe quindi considerare una vendita tramite agenzia immobiliare (ovviamente a valutazione pari o superiore).
In fin dei conti, dipende tutto dalla propria situazione economica e personale, dove gli svantaggi sono legati al post-mortem.
