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Abbiamo spesso parlato della compravendita e di tutte quelle tipologie contrattuali/burocratiche che potevano condurre a dei vantaggi economici, tanto per chi acquista che per chi vende un immobile. Le formule di vendita sono dunque effettivamente tantissime, e una di queste è proprio la permuta immobiliare.
Seppure si tratti di un procedimento non molto diffuso in Italia, quella della permuta immobiliare è comunque una possibilità che sta cominciando a riscuotere interesse e consensi, soprattutto presso individui privati e non, per una serie di motivi che andremo a breve ad elencare.
In questo approfondimento cercheremo quindi di capire che cos’è la permuta immobiliare, come funziona e quando può essere posta in essere.
Che cos’è la permuta immobiliare
Prima di andare ad illustrare il meccanismo che si cela dietro al funzionamento di questa possibilità, possiamo affermare con assoluta certezza che la permuta immobiliare è un contratto che prevede un trasferimento reciproco della proprietà di un immobile o di altri diritti relativi allo stesso.
Quanto detto finora non è dedotto da qualche ipotesi, ma dal testo ufficiale dell’articolo 1552 del Codice Civile che rende regolare questa tipologia di “scambio”. Di fatto, la permuta immobiliare condivide dei fattori con quello più anticamente definito come “baratto” o “scambio di beni”.
Tutto quello che segue è invece identico a una normale compravendita: sia le carte da stipulare che gli effetti giuridico-legali.
Una permuta immobiliare si sviluppa quindi grazie a 4 fattori fondamentali, indispensabili per pensare ad un procedimento di questo tipo:
- Venditore in possesso di un’unità immobiliare;
- Compratore in possesso di un’unità immobiliare;
- Interesse del compratore verso l’unità del venditore e viceversa;
- Valore delle due unità molto simile, se non uguale.
L’ultimo punto è molto importante perché, nel caso ci fosse una grande differenza di valore, la stessa differenza andrebbe a creare un conguaglio ingente da versare. In questo caso si parlerebbe di permuta impura, mentre in assenza di differenze si parla di permuta pura.
Nel momento in cui si è intenzionati a proporre una permuta immobiliare quindi, può essere fondamentale effettuare una valutazione del proprio immobile.
Come funziona una permuta immobiliare
Adesso che abbiamo compreso il significato di permuta immobiliare, è il momento di comprenderne i segreti ed il funzionamento generale.
Partiamo col dire che, alla base di una permuta immobiliare, si pone solitamente il bisogno da parte di entrambe le parti dell’immobile dell’altro. Il punto principale è quindi quello di rintracciare due individui (privati o aziende) che siano interessati tra di loro, in modo che essi diventino complementari l’un per l’altro.
A questo punto, i requisiti principali per predisporre una permuta sono:
- Venditore interessato all’immobile del compratore;
- Compratore interessato all’immobile del venditore;
- Entrambe le parti decise ad alienare il proprio immobile.
Senza questi tre requisiti principali non è possibile procedere e passare allo step successivo.
Supponendo quindi che vi siano i requisiti base in regola, il secondo passo di una permuta è quello legato ai valori degli immobili coinvolti nello scambio.
Come anticipato nel paragrafo precedente infatti, per concludere una permuta è spesso necessario pagare un conguaglio. Qualora i due immobili avessero valori molto diversi, allora la somma del conguaglio aumenterebbe in maniera proporzionale, costituendo un problema non indifferente per colui che lo dovrebbe versare all’altra parte.
Questo potrebbe quindi causare diversi problemi e criticità, soprattutto nella stesura dei contratti e degli accordi. Proprio per questo motivo, la permuta è un processo molto raro, poiché tra la sistemazione dei requisiti principali e il secondo step si fa davvero fatica a mettere tutti d’accordo.
Immaginando che tutti i fattori principali siano al proprio posto però, i problemi si ridurrebbero al minimo, andando a creare una situazione vantaggiosa per entrambe le parti, in quanto la permuta non prevede di base alcuno scambio di denaro e si svolge molto più velocemente di una vendita tradizionale.
Nessun mutuo da accendere, ma solo un semplice scambio.
Chi può fare la permuta?
La permuta di un immobile può quindi essere richiesta da due individui (fisici o giuridici) interessati alla proprietà dell’altra parte.
Nonostante sia una tipologia contrattuale poco diffusa, è possibile identificare 3 ramificazioni di permuta che cambiano nome e piccoli dettagli in base alla natura delle parti coinvolte.
Si parla generalmente di permuta immobiliare, che si distingue però in:
- Permuta diretta: quando le parti interessate sono due privati;
- In conto vendita: quando vengono coinvolti un privato ed un’azienda;
- Permuta aziendale: quando lo scambio avviene tra due aziende.
Quanto costa fare la permuta immobiliare?
Nella maggior parte dei casi si tratta di uno scambio senza movimento di denaro. Nonostante questo la conclusione dell’atto di permuta immobiliare è un processo che può essere molto costoso. Le spese principali sono di stampo notarile.
L’atto di permuta notarile ha infatti un costo non indifferente, per questo forse poco diffusa, soprattutto tra elementi sconosciuti tra loro.
A questi costi si devono poi aggiungere anche le imposte:
- Imposta catastale ed ipotecaria pari a 50€ ciascuna;
- Imposta di registro, calcolato sull'immobile con il valore catastale più alto tra i due. Le aliquote sono le stesse di una "normale compravendita" (2% prima casa, 9% seconda casa).
Tralasciando però le spese appena illustrate, resta il fatto che se due immobili hanno un valore molto simile, o meglio uguale, i vantaggi possono essere davvero molto superiori rispetto agli svantaggi.
L'atto di permuta trova dei vantaggi anche nel caso in cui due (o più soggetti) comproprietari di diversi immobili vogliano dividersi le proprietà. Come accade nel caso di immobili ereditati.
Tutto dipende da fattori personali ed estremamente soggettivi.
