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L'acquisto di una casa è un passo decisamente importante: che tu viva da solo o abbia una famiglia, questo è uno step fondamentale per la propria crescita. Molto spesso, quando ci si approccia all'acquisto di un immobile si sente parlare di concetti come nuda proprietà e usufrutto.
Oggi ci concentreremo specialmente sulla prima opzione: cosa significa acquistare una nuda proprietà? Di cosa si parla nello specifico?
Opzione conveniente per l'acquisto di un immobile, quando si parla di nuda proprietà si parla spesso anche di usufrutto e diritto di godimento. Vediamo meglio cosa significa.
Significato di nuda proprietà
Una nuda proprietà è un immobile considerato solo per il suo valore esterno, senza tenere conto dei diritti di godimento del bene. In parole semplici, è una proprietà senza l'usufrutto.
In questo specifico caso, si verificano le condizioni per cui il nudo proprietario è l'effettivo intestatario del bene ma, al contempo, esiste un usufruttuario che possiede il diritto di godimento dello stesso, potendo abitarvi a pieno titolo.
La nuda proprietà è quindi il solo contenitore, sprovvisto dei diritti che permettono l'utilizzo dell'immobile. Acquistandola, quindi, si acquisisce la caratteristica fisica dell'immobile, ma non il diritto di usufruirne.
Di solito accade quanto segue:
- Il proprietario decide di mettere in vendita la casa, conservando per sé il diritto di continuare a vivere nell'abitazione fino alla sua morte (usufrutto). In contratto, comunque, è possibile anche stipulare una scadenza temporale, oltre la quale scadrà anche il diritto di usufrutto.
- L'acquirente diviene quindi il nudo proprietario: dovrà aspettare la morte dell'usufruttuario (o il termine dell'usufrutto) per poter disporre del bene come meglio crede.
Il nudo proprietario sarà quindi il pieno proprietario dell'immobile solo nel momento della morte dell'usufruttuario, che riporterà i diritti di godimento del bene nelle mani dell'ormai proprietario al 100%.
Nuda proprietà e usufrutto
È evidente come, questi due "titoli", viaggino praticamente sempre insieme. Si potrebbero definire un po' come un cassetto e il suo contenuto:
- La nuda proprietà sarebbe il cassetto, la proprietà fisica che dev'essere riempita
- L'usufrutto il contenuto, il diritto di godimento del bene (abitare o affittarlo)
Insieme costituiscono la proprietà piena, che viene divisa tra nudo proprietario e usufruttuario. Quando si procede con l'acquisto (o la vendita) di una nuda proprietà, quindi, si effettuano dei calcoli specifici per determinare il valore che acquisisce l'immobile una volta "diviso" correttamente.
Vediamo meglio come si calcola il valore.
Come calcolarne il valore
Per il "calcolo del valore della nuda proprietà" si parte dal valore della piena proprietà e si sottrae il valore dell'usufrutto.
Praticamente il valore dell'usufrutto, sommato a quello della nuda proprietà, va a ricomporre il 100% del valore dell'immobile.
Tale conteggio del valore viene effettuato sulla base di alcune tabelle specifiche in cui, in base all'età di chi ne usufruisce, vengono determinati il valore della nuda proprietà e usufrutto, ovviamente sempre partendo dal valore commerciale pieno dell'immobile.
Questo significa che ad ogni intervallo di età corrisponderà una percentuale precisa, utile per scomporre il valore della piena proprietà.
Ecco la tabella.
Tabelle nuda proprietà
Queste tabelle sono quindi un fattore imprescindibile ai fini di una vendita (o acquisto) di una nuda proprietà.
Prendiamo per esempio il caso del proprietario che decide di vendere il suo immobile, trattenendo il diritto di usufrutto. Parlando di un uomo di 42 anni, ad esempio, questi rientrerebbe nella fascia (indicata nella tabella) "da 41 a 45 anni".
In questa fascia, il valore della nuda proprietà corrisponderebbe al 20% del valore pieno. Secondo questi conti quindi, su un immobile da 100.00€, l'uomo potrebbe vendere la nuda proprietà chiedendo 20.000€.
In questo caso, inoltre, il diritto di usufrutto varrebbe l'80% dell'immobile.
Le implicazioni che queste percentuali portano sono diverse in base all'età e alle esigenze di chi vende, ma anche di compra. Quest'ultimo, non potendo abitare immediatamente nel suo nuovo immobile, dovrà attendere la morte dell'usufruttuario. L'acquisto a percentuali basse di una casa, quindi, sarebbe da considerarsi come un investimento a lungo termine.
In ogni caso, prima di ogni azione di compravendita per una nuda proprietà, sarebbe opportuno dare uno sguardo alle tabelle di calcolo, controllando l'effettivo valore in base all'età dell'usufruttuario. Da affare a lungo termine, infatti, potrebbe trasformarsi in una spesa eccessiva, ma ovviamente dipende sempre da chi decide di acquistare.
Nel caso in cui, ad esempio, decidessi di acquistarla da un uomo di 83 anni, pagheresti l'80% del valore pieno dell'immobile. Su 100.000€ quindi, la nuda proprietà ti costerebbe ben 80.000€, ma il valore per l'usufruttuario scenderebbe a 20.000€.
Ricapitolando questi esempi quindi:
- Usufruttuario di 42 anni ha venduto la proprietà al 20% del valore pieno dell'immobile (20.000€ su 100.000€)
- Usufruttuario di 83 anni ha venduto la proprietà all'80% del valore pieno dell'immobile (80.000€ su 100.000€)
Entrambi potranno continuare a "godere" dell'immobile fino alla loro morte. Le percentuali ovviamente variano in base all'età dell'usufruttuario.
Vendita mantenendo l'usufrutto: perché farlo?
Ma perché decidere di vendere la nuda proprietà?
Le motivazioni possono essere diverse.
Di solito, tale processo di vendita si articola diversamente in base, appunto, all'età dell'usufruttuario. Un uomo di 50 anni, vendendo la proprietà al 25% del valore dell'immobile, potrebbe decidere di farlo, ad esempio, perché senza figli e bisognoso di denaro. In questo modo si garantirebbe una somma (dipendente sempre dal valore pieno dell'immobile) e un tetto sulla testa fino alla sua morte.
Al contrario, un padre di 80 anni che vende la nuda proprietà al 75% del suo valore, potrebbe utilizzare il denaro, e con una donazione indiretta, comprare una casa e intestarla al figlio.
In questo caso, l'uomo rimarrebbe a vivere nella sua casa originaria, garantendo al tempo stesso una grossa somma al figlio (sempre dipendente dal valore della piena proprietà) per l'acquisto di una casa nuova.
