Donazione casa ai figli: come funziona?

Alla fine del normale ciclo di vita, con la morte, tutti i beni del defunto passano agli eredi in maniera automatica. In questo processo di eredità rientrano, ovviamente, anche le case, ma può capitare che qualcuno decida di anticipare questo momento effettuando una donazione della casa ai figli.

Nulla di strano e nulla di particolare in realtà.

Le ragioni che portano alla donazione di un immobile possono essere diverse. Il beneficio di alcuni sconti sulle tasse, l'anticipazione dell'eredità o semplice generosità nei confronti dei propri figli.

Ovviamente donare casa ai figli non è un processo da prendere alla leggera; sono necessari diversi documenti e precisi passaggi da seguire se non si vuole incorrere in spese fiscali ingenti o in problemi vari.

Come si fa la donazione casa ai figli?

La donazione di una casa al proprio figlio può verificarsi secondo due metodi principali.

Il primo riguarda la donazione di una casa che è già posseduta dal genitore che dona, il secondo invece riguarda l'acquisto di un nuovo immobile che, allo stesso tempo, sarà intestato al figlio.

Nel caso di una donazione di casa già posseduta dal padre si parla, nello specifico, di donazione diretta, in cui l'atto notarile da sottoscrivere è proprio quello di donazione al figlio.

Nel secondo caso invece si parla di donazione indiretta, durante la quale il genitore acquista l'immobile e lo intesta direttamente al figlio l'immobile.

Vediamo nel dettaglio entrambi i processi, con un occhio di riguardo per la donazione diretta.

La donazione diretta

Il processo di donazione diretta riguarda la donazione di un immobile già posseduto dal donante. In sostanza, si tratta di un semplice passaggio di proprietà al figlio, processo che si effettua dal notaio in presenza di due testimoni.

Se il figlio è un minore però, il processo si allunga leggermente, dovendo richiedere un'autorizzazione specifica al Giudice Tutelare.

Sarà quindi il Notaio a redigere in maniera chiara tutti gli atti pubblici che attestano tale passaggio, facendo in modo che risulti chiaro e comprensibile in caso di eventuali futuri controlli sui pagamenti, per verificarne la regolarità.

Durante una donazione diretta, ovviamente, bisogna tener presenti anche le quote di legittima degli altri eredi, ma ne parleremo meglio più avanti.

Vantaggi e svantaggi della donazione di una casa

Effettuando la donazione diretta di un immobile, quindi, ci si libera di una proprietà che sarebbe stata divisa più avanti durante la successione. Donandola quando si è ancora in vita, quindi, si verifica il primo vantaggio, ovvero quello di risparmiare tempo e definire subito i desideri del donante.

Ma si tratta solo della punta dell'Iceberg. Una donazione diretta, infatti, conta si molti vantaggi, ma anche uno svantaggio importante:

PRO:

• Anticipazione della successione e definizione della proprietà che spetta a uno specifico erede (o più) in base alla situazione.
• Beneficio, da parte del figlio, dei rispettivi bonus sulla prima casa e lo sconto su determinate imposte, ove possibili.
• Rimozione di un immobile dalla possessione del genitore, con la conseguente possibilità di acquistarne un altro (anche come prima casa) per la propria personale potestà.

CONTRO:

• La donazione, in ogni caso, è un atto impugnabile da altri eredi che beneficiano di diritti sulla proprietà del genitore. In questo specifico caso, il figlio che riceve l'immobile tramite donazione potrebbe riscontrare delle difficoltà in caso di vendita del suddetto, in quanto l'atto di donazione diventa impugnabile entro 20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante. Scopri come procedere alla vendita di un immobile donato in sicurezza.

Il costo donazione immobile ai figli (donazione diretta e indiretta)

Attraverso una donazione diretta, inoltre, sono presenti anche diverse imposte da saldare:

• di donazione dell'immobile: che risulta nulla fino a un valore dell'immobile di 1.000.000€, ma al 4% di tale valore in caso si superi questa soglia.
• di registro: pari a 200€
• ipotecaria e catastale: rispettivamente pari al 2% e all'1% del valore dell'immobile; in caso di "prima casa" il costo si riduce a 50€.

A tali costi si devono aggiungere, ovviamente, anche le tariffe del notaio.

Nel caso di una donazione indiretta invece, i costi sono quelli di una compravendita e prevedono:

• IVA al 4% se si acquista da una ditta (10% se seconda casa)
• Imposta di registro al 2% se si acquista l'immobile da un privato (9% se seconda casa)
• Imposte ipotecarie e catastali ad un valore di 200€ ognuna

Anche in questo caso vanno considerati i costi dell'atto notarile.

Leggi il nostro approfondimento sulle spese acquisto prima casa.

Donazione casa ai figli con usufrutto

Solitamente, quando si effettua una donazione diretta dell'immobile, i genitori sono soliti procedere ad una donazione ai figli con usufrutto.

Cosa significa?

Per evitare spiacevoli problemi tra le due parti, infatti, con la donazione con usufrutto, i genitori donano al figlio solo ed esclusivamente la nuda proprietà, trattenendo per loro il diritto di usufrutto dell'immobile. In questo modo, i genitori possono tranquillamente godere della proprietà e abitarla fino alla loro morte, senza che il figlio possa determinarne lo sfratto o qualsivoglia problema.

I diritti sono dunque prettamente legati all'utilizzo e alla disposizione dell'immobile, in cui l'usufruttuario esercita piena libertà, maggiore rispetto a quella del figlio, in quanto si tratta dei donanti originari. È anche vero, però, che i genitori usufruttuari non possono comunque nuocere ai beni diretti del figlio, non potendoli vendere o ipotecare.

Donando con usufrutto, in parole povere, il genitore donante si garantisce un tetto sopra la testa fino alla propria morte, magari in caso non si possegga un altro immobile in cui abitare.

Donazione indiretta immobile

L'altro metodo per effettuare una donazione di un immobile al proprio figlio è quello della donazione indiretta. Il processo qui è leggermente più snello della donazione diretta, in quanto si procede con l'acquisto di un immobile che viene subito donato al figlio.

In questo caso si effettua appunto una donazione che richiede un solo atto notarile (ovvero l'atto di acquisto dell'immobile). L'atto di donazione non è necessario, in quanto la medesima è un effetto indiretto della compravendita.

L'acquisto può essere concluso pagando direttamente la proprietà al venditore, che venderà la casa al figlio, oppure versando il denaro sul conto del figlio, che pagherà poi di persona l'immobile che gli sarà donato.

La donazione indiretta è più veloce e pratica.

Leggi il nostro approfondimento su come intestare la casa ai figli.