Contratto transitorio: cos'è e come funziona

Riconosciuto come uno dei più importanti contratti di locazione di tipo residenziale, il contratto transitorio è quella tipologia contrattuale per l'affitto che pone al centro della locazione stessa le esigenze di un periodo di affitto piuttosto breve.

Concepito quindi come uno strumento a favore di inquilini e locatori, il contratto di tipo transitorio è incredibilmente apprezzato e condotto da tantissimi in tutto il territorio, in continua competizione con il classico contratto a canone libero, ad esempio.

In questo approfondimento analizzeremo meglio tutte le sfumature del contratto transitorio, scoprendo insieme le sue caratteristiche principali, oltre al suo corretto funzionamento.

Cos'è un contratto transitorio?

Il contratto transitorio è una forma contrattuale tipica per la locazione di tipo residenziale, che viene stipulato alla base di esigenze specifiche per un brevissimo lasso di tempo. Il termine "transitorio" fa riferimento proprio alla natura squisitamente transitoria del contratto posto in redazione, il quale può essere stipulato solo nel caso in cui siano predisposte le cause di esigenza transitoria.

Si tratta, in sostanza, di un contratto di affitto molto breve, pensato per accontentare principalmente gli studenti fuori sede e i lavoratori in trasferta, i quali hanno bisogno di un luogo dove abitare per un periodo non superiore ai 18 mesi in una città diversa da quella dove possiedono regolare residenza.

Proprio per la sua natura transitoria, il contratto stesso è soggetto a delle limitazioni, che vengono però imposte proprio dalle stesse cause che lo hanno posto in essere.

Il contratto transitorio ha quindi una durata limitata, che può essere estesa fino ad un massimo di diciotto mesi.

Per periodo più lunghi bisogna utilizzare altre tipologie di contratti di locazione.

Quanto dura un contratto transitorio

In base a quanto stabilito dalla legge, più precisamente all'articolo 2, comma 1, del Decreto 30 dicembre 2002, un contratto transitorio è necessariamente stipulato per un preciso lasso di tempo, indicato al momento della stipula del contratto con una richiesta temporale minima ed una massima.

Il contratto transitorio ha quindi:

• Una durata minima di 1 mese nei casi di affitto transitorio molto breve
• Una durata massima di 18 mesi nei casi di affitto transitorio più lunghi di un anno.

Secondo quanto dichiarato dalla norma quindi, un contratto transitorio stipulato per un lasso temporale inferiore ad un mese risentirà della norma applicata al lasso minimo, mentre invece se la locazione dovesse essere stipulata per oltre 18 mesi, la norma sarebbe sempre quella indicata per il lasso di tempo massimo.

Oltre a questo, la durata del contratto viene determinata soprattutto in base alle esigenze del futuro inquilino, il quale potrà richiedere un contratto transitorio solo per esigenze temporanee che non siano di stampo turistico. Si tratta, per lo più, di esigenze lavorative o di studio: l'importante è che una delle due parti manifesti i requisiti minimi per richiedere un contratto transitorio all'interno delle fasce temporali incluse nella norma.

Infatti, una cosa che molti non sanno, è che il contratto transitorio deve essere giustificato da particolari esigenze o situazioni, sia lavorative che famigliari.

Motivazioni contratto transitorio

Le principali motivazioni del locatore per stipulare un contratto di locazione transitoria sono legate ad eventi certi di cui già si conosce la data futura:

1. trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
2. matrimonio;
3. destinazione dell’immobile ad abitazione propria o dei figli;
4. rientro dall’estero;
5. attesa di concessione edilizia o autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione,
   demolizione dell’immobile o ampliamento con alloggio attiguo.
6. si è in attesa di vendita dell’immobile con preliminare già stipulato.

Oppure un'esigenza del conduttore:

1. motivi di lavoro / ricerca di occupazione
2. lavori di ristrutturazione nel proprio immobile
3. motivi di salute
4. motivi di studio
5. assistenza a parenti bisognosi residenti nella stessa città per tutta la durata del contratto transitorio
6. in attesa di acquisto di un immobile con compromesso già effettuato

Nel contratto si inserisce obbligatoriamente una clausola che descrive l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore.

Rinnovo e disdetta: come funziona?

Ricapitolando quindi: il contratto transitorio può avere una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi.

Ma cosa succede al termine dello stesso accordo?

In base a quanto previsto dalla normativa, un contratto di natura transitoria è destinato a sciogliersi una volta raggiunto e superato il lasso di tempo pattuito al momento della stipula. Ciò significa che, terminati i 18 mesi (in caso di locazione massima), il contratto cessa di esistere.

C'è però la possibilità di rinnovare il contratto alle stesse condizioni, solo nel momento in cui le stesse continuino a persistere, creando quindi una continuità dell'esigenza transitoria. Per far sì che un contratto transitorio venga quindi rinnovato, basta inviare una richiesta di rinnovo al locatore (raccomandata) in cui, oltre alla richiesta, vengono anche esposte le ragioni per cui l'esigenza transitoria dovrebbe perdurare.

Insieme all'esposizione del motivo, sarebbe ottimo anche includere una documentazione che attesti la reale necessità. Solo in questo modo sarà poi possibile redigere un nuovo accordo transitorio, alle stesse condizioni di quello ancora in scadenza.

La richiesta di rinnovo, ovviamente, dev'essere presentata prima che il contratto scada.

Un contratto transitorio può anche essere disdetto. La disdetta dev'essere richiesta solo ed esclusivamente dal conduttore, con una raccomandata da presentare con uno specifico preavviso in base ai termini del contratto.

Solitamente i termini sono:

• Con un anticipo di un mese su un contratto semestrale
• Con un anticipo di 3 mesi per un contratto transitorio di base annuale
  
  

Richiedendo la disdetta del contratto, il conduttore si fa anche carico del pagamento dell'imposta di registro, solo nel momento in cui il locatore non si avvale del regime di cedolare secca.

Cosa serve per stipulare un contratto transitorio

La redazione di un contratto transitorio, che sia regolare sia con le normative in merito che dal punto di vista legale, deve comprendere l'inserimento di alcuni importantissimi fattori e dati.

Un contratto transitorio deve quindi presentare:

• Dati e generalità di locatore e inquilino, con i relativi documenti
  
• Una descrizione dettagliata dell'immobile che sarà concesso in locazione transitoria
  
• L'importo del canone e la modalità con cui sarà saldato mensilmente
  
• La durata dell'accordo
  
• La descrizione, tramite documentazione regolare, della causa dell'esigenza transitoria del contratto. Per i lavoratori in trasferta, ad esempio, andrebbe bene anche una dichiarazione del datore di lavoro, mentre per gli studenti anche la semplice documentazione universitaria o accademica.
  
• Certificato APE, attestazione prestazione energetico
  
• Ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino

Regime fiscale

Ultimo ma non per importanza, la situazione fiscale del contratto transitorio. La pianificazione delle tasse dovute in base alla tipologia di contratto che si sceglie è infatti fondamentale, importante tanto per i locatori quanto per i conduttori.

Come tutti i contratti di locazione di tipo residenziale, infatti, è possibile scegliere tra due regimi fiscali diversi:

• Con il regime ordinario Irpef oltre al pagamento delle tasse secondo gli scaglioni di reddito si dovranno versare anche le imposte di bollo e di registro in fase di registrazione.
  
• Con il regime di cedolare secca invece, l'imposta sul reddito è fissa con l'aliquota al 21% ed inoltre vi è l'esenzione dell'imposta di bollo e di registro in fase di registrazione.

Il contratto di locazione transitorio rientra tra le tipologie di contratti convenzionati. Per stipulare un contratto a canone concordato il canone deve rientrare nei parametri degli accordi locali.
In questo caso con l'asseverazione del contratto e optando per il regime di cedolare secca, l'aliquota è ridotta al 10%.