Indice dei Contenuti
Al fine di un processo di compravendita, spesso viene richiesto il certificato di conformità urbanistica, un pezzo di carta davvero molto importante e di importanza rilevante, soprattutto per le verifiche di stato prima della compravendita di un immobile.
Molte volte, questo certificato viene associato a quello di conformità catastale, anche se i due presentano importanti differenze che non devono essere trascurate. In questo articolo ci focalizzeremo dunque sulla conformità urbanistica:
cos'è, a cosa serve e tutte le informazioni rilevanti del caso.
Che cos'è la conformità urbanistica
Il certificato di conformità urbanistica è un documento che attesta la regolarità dell'immobile con il titolo edilizio che ha autorizzato i lavori di costruzione.
Si tratta di un documento davvero fondamentale, che dimostra la regolarità delle autorizzazioni che hanno portato alla fabbricazione dello stesso immobile. Senza questa certificazione, quindi, la proprietà non può essere comprata, venduta o ristrutturata.
La conformità urbanistica è uno dei documenti necessari per vendere casa.
Per tutte queste operazioni, infatti, è richiesta la certificazione di conformità urbanistica: un immobile regolare dal punto di vista edile è un immobile che presenta una corrispondenza tra il suo reale stato di fatto e il progetto depositato al Comune.
Prima di addentrarci nel merito dell'utilità di questo documento è giusto precisare che, il processo che ha portato alla necessità della presentazione di una certificazione e di una concessione edilizia, ha in realtà radici piuttosto lontane. Nel corso degli anni, infatti, non sono sempre state necessarie delle licenze:
- Prima del 1942, tutti gli immobili costruiti sia all'interno che all'esterno dei centri abitati, sono di legittima fattura.
- Tra il 1942 e il 1967, invece, gli immobili leggittimi sono soltanto quelli costruiti all'esterno dei centri abitati.
- Dal 1967 ad ora, infine, per ogni intervento edile sono richieste delle concessioni edilizie specifiche per la realizzazione delle opere.
È per questo che oggi, ogni processo di compravendita deve presentare la conformità urbanistica: dal 1967, la costruzione di ogni immobile è autorizzata da un titolo edilizio, che dev'essere quindi conforme al reale stato di fatto dell'opera.
Quando serve il certificato di conformità urbanistica?
I casi in cui un certificato di conformità urbanistica può esserti utile sono principalmente 4:
- Comprare o vendere un immobile:
in questo caso, ad ambo le parti, è consigliato di verificare sempre la reale conformità edilizia di un immobile prima di comprare o vendere. Se l'immobile fosse compromesso, difatti, bisognerebbe verificare la sanabilità o meno delle irregolarità. Se fossero sanabili, allora il venditore si farebbe carico di oneri e spese mentre, al contrario, l'immobile stesso verrebbe considerato inalienabile. - Richiedere l'accensione di un mutuo
- Trasferimento/surroga di un mutuo
- Ristrutturazioni o interventi edilizi di varia natura.
Certificato di conformità urbanistica
Il certificato di conformità urbanistica è quindi di importanza fondamentale anche (e forse maggiormente) per chi vende un immobile.
Arrivati al rogito, infatti, dovrai presentare tale dichiarazione essendo sicuro della conformità edilizia. Nel caso in cui volessi procedere con i piedi di piombo (e richiedere un documento professionale) allora ti converrebbe rivolgerti direttamente ad un agente immobiliare o a un tecnico abilitato.
Entrambe queste figure, dopo i relativi controlli, saranno in grado di rilasciare il certificato, che dovrai allegare al momento della vendita attestando la conformità.
Potrebbe però verificarsi che si presentino delle irregolarità. Ricorda che, qualora queste ultime rientrassero nelle irregolarità sanabili (e quindi problematiche di minor ingenza), allora dovrai farti carico degli oneri di sanatoria.
Al contrario, il tuo immobile non potrà essere ceduto in alcun modo.
Questo certificato è a dir poco fondamentale.
Dichiarazione di conformità urbanistica: fac-simile
Ti interessa sapere come si presenta agli occhi di un perito una vera certificazione di conformità urbanistica?
In questo paragrafo puoi scaricare un fac-simile dello stesso certificato. Il documento mette alla luce la presenza o meno di irregolarità nell'immobile e ne fa presente alle parti interessate. Vengono dunque considerate le concessioni fornite al momento della costruzione, e la stessa data in cui questa è avvenuta.
Come abbiamo visto, infatti, le opere più vecchie del 1942 sono sempre legittime, mentre tra il '42 e il '67 lo sono solo se costruite all'esterno dei centri abitati.
Scarica la dichiarazione di conformità urbanistica fac-simile.
Il costo del certificato di conformità
Considerando quindi tutti i documenti necessari al fine della compravendita, quali saranno i costi per i certificati richiesti?
In base all'andamento di leggi e mercato, le spese per la richiesta delle certificazioni di conformità urbanistica (e catastale) non sono troppo dispendiose. Per immobili piccoli e fino a 100 mq circa, per esempio, l'intera documentazione non supera il costo di 150€.
In questa spesa sono inclusi quindi tutti i momenti che portano, infine, al rilascio della dichiarazione, ovvero:
- Sopralluogo e indagine sull'immobile
- Verifiche dei documenti e delle dimensioni
- Redazione del documento
Il prezzo ovviamente aumenta in maniera proporzionale ai metri quadri della proprietà.
La differenza con il certificato di conformità catastale
Allo stesso tempo della conformità urbanistica, ha peso rilevante anche la conformità catastale. Le differenze tra i due documenti sono piuttosto importanti, ma potrebbero essere riassunte così:
- La conformità urbanistica certifica la regolarità di un immobile con i titoli edilizi che ne hanno permesso la costruzione. In questo modo si è certi che l'immobile che si compra è regolare e non abusivo dal punto di vista urbano, potendo contare su un progetto iniziale conforme allo stato di fatto dell'immobile stesso.
- La conformità catastale invece è competenza del catasto, un ente fiscale. Ciò significa che un immobile accatastato in maniera conforme alla planimetria può essere ritenuto conforme e regolare anche in presenza di abuso edilizio.
