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La compravendita di un immobile è da sempre un processo insidioso e ricco di documenti necessari affinché si renda il servizio, di vendita o acquisto, regolare. Tra tutti i documenti che vengono richiesti ai fini di una compravendita, la conformità catastale è uno di quei passaggi assolutamente fondamentali perché la transazione vada in porto.
In parole povere: secondo la legge italiana, la conformità catastale è richiesta ai fini della vendita, in quanto ogni immobile dev'esserne dotato.
In certi casi, infatti, l'assenza di questo documento potrebbe creare diversi problemi in fase di compravendita. Prima di addentrarci nelle problematiche però, vediamo meglio insieme cos'è una conformità catastale e tutte le informazioni rilevanti.
Cos'è la dichiarazione di conformità catastale
La dichiarazione di conformità catastale è un documento che attesta che i dati riportati sulla planimetria catastale siano effettivamente conformi alla realtà dei fatti. Con questo documento, il proprietario dell'immobile in vendita certifica che l'immobile non è diverso rispetto a quanto descritto sulla planimetria.
La dichiarazione di conformità diviene dunque fondamentale ai fini del processo di compravendita, in quanto attesta il reale stato dell'immobile e ne garantisce la regolarità. La dichiarazione di conformità può essere anche sostituita da un'attestazione di conformità, solitamente rilasciata da un tecnico abilitato.
Di conseguenza, nell'atto di compravendita devono essere inclusi i dati catastali, le planimetrie e la dichiarazione di conformità catastale.
Conformità catastale obbligatoria: è davvero necessaria?
Molto spesso ci si chiede però se questa dichiarazione di conformità sia obbligatoria o meno. Capita infatti che ci siano problemi nella richiesta di tale attestazione: come procedere in tal senso?
Innanzitutto è giusto partire col dire che, a livello nazionale, la dichiarazione di conformità catastale è sempre obbligatoria. Questa obbligatorietà però, è strettamente dipendente dalla regione in cui si trova l'immobile e in cui si sviluppa il processo di compravendita.
Molte regioni infatti, non hanno recepito tale legge, in quanto in merito di edilizia sono le regioni stesse ad avere competenza. Questo significa che, per evitare problematiche, la conformità catastale dovrebbe sempre essere intesa come obbligatoria ma, in certe regioni, è possibile stipulare l'atto anche in assenza di conformità.
Nelle regioni in cui non è obbligatorio il documento può capitare, infatti, che si proceda con l'inserimento di una dichiarazione sostitutiva nell'atto notarile, in assenza della dichiarazione di conformità.
In questa dichiarazione "speciale", il venditore dichiara che i dati catastali e le relative planimetrie sono conformi alla realtà e l'acquirente ne prende semplicemente atto. Tutto ciò sempre seguendo le vigenti normative catastali.
Tale dichiarazione "in atto" però va sempre inserita nell'atto di compravendita, a prescindere dalla presenza o meno della conformità.
Difformità catastale
È chiaro che non sempre tutto va a gonfie vele. Prima dell'effettiva vendita di un immobile, infatti, si è soliti procedere con una verifica della conformità dello stato di fatto della proprietà con i documenti catastali a essa associati (visura e planimetria).
Questo passaggio serve a verificare che i documenti siano in regola e che non si verifichino difformità.
Come succede spesso però, in passato molti immobili sono stati modificati senza effettuare le dovute richieste e i dovuti aggiornamenti delle planimetrie, creando così una difformità catastale con quanto dichiarato sulla carta.
Nel caso in cui si venga a creare una difformità catastale, il processo per gli aggiornamenti e le dovute rettifiche è veloce e non troppo dispendioso, al contrario di quanto accadrebbe in caso di difformità urbanistica.
Per correggere delle difformità catastali basterà:
- Presentare un'istanza di correzione della visura catastale: questa andrà a correggere errori presenti tra i dati degli intestatari, la toponomastica e i dati dell'immobile.
- Procedere ad una variazione catastale in modo da correggere eventuali errori presenti sulla planimetria.
Le difformità catastali si correggono attraverso il DOCFA (DOcumenti Catasto FAbbricati), un applicativo con cui i tecnici, tramite trasmissione digitale, presentano modifiche catastali (visura catastale e planimetria catastale) all'Agenzia delle Entrate ed agli Uffici territoriali di competenza.
Falsa dichiarazione di conformità catastale
Ti sei mai chiesto cosa succederebbe qualora il venditore, nella dichiarazione di conformità, dichiarasse il falso?
Questo significherebbe principalmente due cose:
- Il venditore, cosciente del fatto che ciò che è dichiarato nei dati catastali e nelle planimetria non corrisponde allo stato di fatto dell'immobile, firma comunque la dichiarazione di conformità, dichiarando il falso.
- L'acquirente potrebbe risentirne in futuro.
Proprio su quest'ultimo punto c'è un discorso specifico da fare.
Solitamente, prima dell'acquisto di un immobile, all'acquirente vengono forniti tutti i documenti catastali della proprietà che intende acquistare. In questo modo, gli agenti immobiliari si assicurano che, prima di comprare, il cliente stesso sia nella facoltà di determinare lo stato dell'immobile e della sua conformità con i documenti.
In sede notarile quindi, saranno sia il venditore che l'acquirente a firmare la dichiarazione di conformità catastale. Nel caso in cui lo stato dell'immobile non corrispondesse a quanto dichiarato, l'acquirente potrebbe rifiutare di firmare e procedere con la modifica dei documenti catastali.
Qualora firmasse, invece, avallerebbe la dichiarazione del venditore, facendosi automaticamente carico di eventuali more e sanatorie da pagare in caso di controlli.
Il consiglio è quindi quello di tenere gli occhi bene aperti, di verificare la giusta conformità delle cose e assicurarsi di essere nel giusto. Firmare una falsa dichiarazione di conformità graverebbe sulle spalle dell'acquirente.
Differenza con la conformità urbanistica
Allo stesso tempo della conformità catastale, ha peso rilevante anche la conformità urbanistica. Quali sono le differenze tra questi due documenti?
- La conformità catastale è competenza del catasto, ovvero un ente prettamente fiscale e non urbanistico. Ciò significa che un immobile accatastato in maniera regolare e conforme alla planimetria può essere ritenuto conforme e regolare anche in presenza di abuso edilizio.
- La conformità urbanistica quindi tiene conto della regolarità dei titoli edilizi abitativi di un immobile.
Nel caso in cui si vengano a creare delle difformità urbanistiche, quindi, basterà effettuare una sanatoria edilizia (solo se possibile) e, in caso di difformità sulla planimetria, aggiornarla dopo aver sanato quanto riguarda l'abuso urbanistico.
