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Tra le tantissime opportunità offerte dal mercato immobiliare, comprare una casa all’asta è sicuramente una delle soluzioni che, soprattutto nell’ultimo periodo, hanno raccolto maggiori consensi da più fasce di acquirenti. Un’opportunità per risparmiare e fare un vero affare, anche se dietro alle aste e ai loro funzionamenti si nascondono ancora molte incognite, soprattutto per chi vi si approccia per la prima volta.
In questo articolo di approfondimento quindi, scopriremo insieme tutti i segreti delle compravendite all’asta: come funzionano, quante tipologie ne esistono e, infine, quali sono concretamente i vantaggi e i rischi di comprare una casa all’asta.
Pronto ad entrare in questo mondo?
Cos’è un’asta per l’acquisto di un immobile e come funziona
Per definizione: l’asta è una soluzione semplice e veloce per il recupero crediti da parte della banca, crediti che possono derivare da situazioni negative per il creditore, come:
- Fallimento di un’attività;
- Problemi con il pagamento del mutuo;
- Divorzio e conseguente cause di separazione dei beni.
In ogni caso, di solito interviene il Tribunale che, dopo un’attenta perizia dell'immobile, lo metterà all’asta finché non sarà venduto al miglior offerente. Si tratta di un’occasione per gli acquirenti, in quanto il valore di un immobile all’asta è solitamente più basso rispetto al reale valore di mercato. Per esserne sicuro fai una valutazione immobiliare su Requot.
Oltre alle informazioni generali però, è utile conoscere anche i diversi tipi di asta che si possono incontrare. Ognuno con le proprie caratteristiche, vantaggi e svantaggi.
Comprare una casa all’asta: le tipologie di aste
Come anticipato infatti, sono diverse le tipologie di asta che possono essere indette. Il meccanismo alla base della compravendita è più o meno sempre lo stesso. Quello che differisce principalmente da una tipologia all’altra sono le metodologie di frequenza, di rilancio e di pagamento, nonché di partecipazione vera e propria.
Le principali ipologie di asta sono:
- Vendita asincrona telematica: la tipologia più diffusa, soprattutto per via del periodo che il mondo sta attraversando. La natura asincrona di questa tipologia di asta permette agli acquirenti di effettuare rilanci successivi, che possono essere piazzati effettivamente per l’immobile all’asta in un periodo che varia tra i 2 e i 3 giorni.
Nei casi più particolari, l’asta può svolgersi anche nel corso di 15 giorni, espressamente in via telematica e senza interruzioni, in modo tale che gli stessi acquirenti possano monitorare i loro progressi e rilanciare in base alle esigenze. La vendita asincrona può anche dilungarsi oltre i tempi stabiliti, in conseguenza dell’ultimo rilancio ricevuto. - Vendita sincrona telematica: la vendita sincrona è una tipologia di asta molto simile, nelle meccaniche, a quella precedente. L’unica grande differenza è che, trattandosi di una vendita sincrona, si svolge in tempo reale. Gli acquirenti dovranno quindi seguire l’asta nel giorno e nell’orario indicati dal Tribunale, partecipando nell’apposito spazio telematico dedicato alla vendita.
Per il resto, l’asta funziona normalmente: con offerte, rilanci e regolare cauzione versata prima dell’asta. - Vendita sincrona mista: si tratta di una vendita sincrona alla quale partecipato offerenti di natura mista. Possono quindi prendere parte all’asta sia acquirenti a distanza che persone fisiche, nell'avviso di vendita è indicato il luogo dove si espleta la procedura.
Questi sono quindi i principali 4 casi di asta che possono essere rintracciati più facilmente. È chiaro che è sempre il Giudice ad avere l’ultima parola sulla natura dell’asta. Anche se dal 2018 vi è per legge l’obbligatorietà della presenza del sistema telematico per le offerte a distanza.
Manifestazione d'interesse.
Quando tra un’asta per un immobile e la sua successiva passa molto tempo (più di 4 mesi), la procedura è “dormiente”. In questo caso, un qualunque acquirente interessato può manifestare il proprio interesse, in modo da riattivare la procedura. Una volta ricevuta una manifestazione di interesse il curatore fissa una seduta d’asta.
L’acquirente può utilizzare un assegno a cauzione, come può anche decidere di manifestare il proprio interesse per un immobile senza utilizzare il denaro.
Cosa serve per partecipare?
Solitamente, partecipare ad un’asta è davvero semplice ed immediato. Questo perché, essendo procedure avviate dal Tribunale, le aste cittadine sono eventi pubblici in tutto e per tutto, per cui può parteciparvi davvero chiunque.
Sei interessato a prendere parte ad un’asta per l’acquisto di una casa?
Sappi che ti serviranno solo alcune piccole cose:
- Una casella di posta elettronica certificata (PEC o legalmail);
- Una firma digitale per convalidare eventuali acquisti;
- 10% di cauzione al tribunale.
La PEC e la firma digitale servono per partecipare in via telematica.
Se intendi invece partecipare "fisicamente" basterà compilare la domanda, seguendo le indicazioni dell'avviso di vendita e l'assegno di caparra intestato per come viene richiesto sempre dall'avviso.
L'assegno di caparra si consegna prima dell'asta insieme alla domanda di partecipazione. Ovviamente, in caso di non aggiudicazione del bene, l'assegno verrà restituito.
Al contrario, nel caso in cui si presenti una “vincita”, la cauzione si trasformerebbe in acconto sullo stesso immobile appena acquistato.
Ciò significa che, altro requisito per partecipare, potrebbe essere la giusta conoscenza degli immobili messi all’asta, in modo da conoscere bene i rischi e saper valutare le eventuali spese.
Dove vedere gli immobili all'asta
Documentarsi sugli immobili all’asta è possibile grazie a siti specializzati, ma anche grazie a giornali locali e ai quotidiani. Il primo sito ad essere autorizzato a pubblicizzare immobili all'asta è www.astegiudiziarie.it .
Essendo procedure pubbliche infatti, già nelle perizie di vendita ordinate dal Giudice si dovrebbero trovare diverse informazioni sugli immobili all’asta e, gli stessi, dovrebbero essere correttamente pubblicizzati attraverso gli uffici stampa e la pubblicità comunale. Di solito, tutte le inserzioni sono raccolte nel portale proprietario del Ministero della Giustizia.
Rischi di comprare una casa all’asta
Comprare una casa all’asta è possibile, ma non senza tenere in conto una serie di rischi. Come tutte le tipologie di compravendita, infatti, anche l’acquisto all’asta non è esente da svantaggi e problematiche. Questi possono essere la ragione principale per cui un acquirente potrebbe desistere.
I due principali rischi di comprare una casa all’asta potrebbero essere:
- Presenza di irregolarità: quando un immobile è all’asta, si vende nello stato di fatto in cui è. A prescindere della presenza di irregolarità o abusi (sanabili o meno), sia sul punto di vista legale che edilizio. In qualsiasi caso, la presenza di questi problemi non annullano la vendita, ma possono creare successivi problemi al nuovo proprietario, che dovrà regolarizzare le parti interessate dal problema. Il consiglio è quello di leggere con attenzione la perizia, o meglio ancora di farla analizzare da un perito esperto.
- Immobili occupati: una casa può essere venduta all’asta con il debitore/inquilino ancora dentro l’immobile. Prima di comprare una casa all’asta sarebbe perciò opportuno verificare la presenza o meno di persone all’interno dell’immobile, in modo da evitare spese e tempi derivanti dallo sfratto dell’inquilino.
Perché comprare casa all’asta?
I rischi però sono solo una faccia della medaglia. Essendo una compravendita pubblica e liberamente gestita, un’asta può rappresentare un’occasione ghiotta per molti acquirenti, che intendono sfruttare tutti i vantaggi di comprare una casa all’asta.
Ciò che motiva maggiormente i possibili clienti è il fattore economico: comprare una casa all’asta è decisamente più vantaggioso, in termini monetari, di comprare un immobile liberamente. Questo perché il prezzo solitamente, con i vari ribassi, arriva ad un valore inferiore rispetto al reale valore di mercato e questo, in caso di asta poco competitiva, è un ottimo vantaggio. Il prezzo base di un'asta si riduce del 25% ogni volta che va deserta senza partecipanti.
Allo stesso modo, l’altro grande punto a favore di un’asta è determinato dalla trasparenza della stessa. Il Tribunale gestisce tutte le pratiche relative alla messa in vendita della casa o dell’edificio in questione e, per agevolare il processo di promozione della vendita, mette a disposizione di tutti i clienti interessati le perizie tecniche, i documenti dell’edificio e la relativa situazione giudiziaria, il motivo del pignoramento e della messa all’asta e così via.
Di conseguenza, tramite lo stesso portale che promuove l’asta, è anche possibile prenotare una visita presso la casa. Fondamentale per vedere con i propri occhi lo stato dell’immobile e valutare, con tutti gli elementi chiave in mano, se l’acquisto è conveniente o meno.
