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Molto spesso, l’acquisto della prima casa è visto come il grande traguardo finale, quell’acquisto che, una volta fatto, determina un punto di arrivo molto importante nella propria storia. Come è purtroppo noto, però, non tutti hanno le possibilità economiche per acquistare un immobile in maniera facile e veloce, come non tutti riescono ad ottenere un mutuo che li agevoli nel loro sogno immobiliare.
L’affitto con riscatto viene quindi incontro al soddisfacimento di questa esigenza, creando una modalità del tutto speciale (e innovativa) di acquistare una casa partendo da un contratto di affitto.
Direttamente dall’inglese “rent to buy”, l’affitto con riscatto è una pratica ancora poco conosciuta in Italia, ma che negli ultimi anni ha attirato diversi consensi.
Scopriamo insieme perché!
Che cos’è l’affitto con riscatto?
L’affitto con riscatto è una particolare tipologia contrattuale che, per venire incontro alle esigenze e ai bisogni delle persone meno abbienti, fonde le caratteristiche di un contratto di compravendita con quelle di un contratto di affitto. In parole semplici quindi, in fase di stesura del contratto è possibile scegliere l’opzione di acquisto di un immobile partendo dalla sua stessa locazione.
Chi sceglie un contratto di questo tipo può acquistare una casa semplicemente pagando il canone di affitto, determinando un vantaggio sia per chi acquista che per il proprietario dell’immobile oggetto della trattativa.
L’affitto con riscatto, tra l’altro, è diventata una tipologia contrattuale regolare grazie al Decreto Sblocca Italia DL 133/2014: fu un periodo in cui, per via della crisi, i contratti di affitto superavano di molto le compravendite dello stesso periodo.
In soldoni, l’affittuario con un contratto di riscatto potrà:
- Godere da subito dell’immobile, come in un normale contratto di locazione;
- Potrà anche esercitare il desiderio di acquistarlo, come in un contratto di compravendita.
Come funziona l’affitto con riscatto: esempio pratico
Il funzionamento di un contratto di affitto con riscatto è, a dire il vero, piuttosto semplice. Come già analizzato nel paragrafo precedente, l’affitto con riscatto prevede la fusione di un contratto di compravendita e uno di locazione, entrambi con riferimento ad un unico immobile.
Ciò significa che, il conduttore della locazione, potrà esercitare il diritto di riscatto sull’immobile in questione, grazie ad un canone mensile maggiorato da sottrarre poi sul valore dell’immobile, al momento del riscatto. Tutto ciò, solo se lo si desidera.
È quindi di fondamentale importanza conoscere il valore dell’immobile e sapere che, solitamente, la maggiorazione fa riferimento al 20 o 30% del canone originale. Proprio per questo motivo, effettuare una valutazione immobiliare online potrebbe proteggere gli acquirenti e i proprietari da potenziali sorprese.
Per capire bene il funzionamento di un affitto con riscatto abbiamo pensato ad un esempio molto semplice, che illustreremo di seguito.
Ipotizziamo che l’immobile da acquistare abbia un valore di 100.000€.
Partendo da un canone di locazione di 560€ al mese, aggiungendo una maggiorazione del 30% si avrebbe un canone mensile maggiorato da 800€.
A questo punto, il conduttore pagherebbe 800€ al mese per, ad esempio, 5 anni.
Trascorsi i 5 anni (tempo indicativo a discrezione degli accordi), il conduttore decide di riscattare l’immobile: in questo caso, la maggiorazione del 30% decisa ad inizio contratto (pari a 240€) andrà a comporre un acconto sull’immobile, essendo stato già pagato durante i 5 anni.
240€ al mese, per 5 anni di locazione, porta ad un acconto di 14.400€.
Partendo dal valore originale e sottraendo l’acconto, si ottiene la cifra restante da versare per riscattare l’immobile, ovvero 85.600€.
Se quali immobili si può fare
Seguendo quanto determinato dalla legge italiana, al momento non esistono limiti alla natura degli immobili che possono essere coinvolti in questa particolare tipologia di contratto.
Tutti gli immobili possono essere acquistati con rent to buy.
Si parte quindi da immobili privati, che possono essere utilizzati come abitazione, fino ad immobili con destinazione d’uso commerciale, per uffici, negozi o addirittura ancora in costruzione. L’affitto con riscatto è, tra l’altro, molto conveniente per le aziende che costruiscono l’immobile, in quanto possono agevolmente sfruttare il canone mensile per pagare rate e costi di produzione di vario tipo.
Affitto con riscatto pro e contro
Ciò che però desta maggiori dubbi riguarda la reale convenienza dello stipulare un contratto di affitto con riscatto. Effettivamente, le domande e le insicurezze potrebbero essere molte, ma a dire il vero si potrebbe riassumere tutto con una serie di pro e di contro, in modo da valutare ciò che conviene e tutti i rischi che ne conseguono.
I pro
Al contrario di quanto sembri, i Pro sono molti, e tutti comportano vantaggi per entrambe le parti. Un contratto di affitto con riscatto conviene perché:
- La tassa IMU viene pagata dal proprietario fino al momento del riscatto;
- L’immobile può essere subito occupato;
- L’acquisto finale non è obbligatorio, potendo quindi cambiare casa;
- La durata del contratto è flessibile e a discrezione delle parti;
- Il proprietario ottiene subito delle entrate mensili;
- Eventuale mutuo finale più basso del solito;
- Prezzo finale concordato;
- Vendita e riscatto molto più veloci;
- Il proprietario non perderebbe denaro se la vendita finale non avvenisse.
I contro
Per quanto riguarda invece l’altra faccia della medaglia, bisogna sempre considerare che un contratto di affitto può essere rischioso perché:
- In caso di una soluzione senza vendita, la maggiorazione viene perduta;
- Il proprietario deve pagare l’IMU;
- Il pagamento dell’immobile avviene semi-rateizzato e non immediato.
